Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилые помещения в жилом доме по жилищному кодексу РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
Определение понятия «нежилое помещение»
Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Помещение как объект аренды
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями.
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном доме нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Нормативно-правовые основы
Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.
Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.
Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.
Требования к таким площадям в МКД
Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:
- Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
- Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
- Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
- Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
- Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
- Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
- Наличие четких границ и законного владельца.
При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.
Рубрика “Нежилые помещения”
Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
Порядок использования придомовой территории собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме
Зачастую у собственников помещений в жилом доме возникают конфликты относительно порядка совместного пользования общей территорией. В особенности остро, как правило, такой вопрос стоит для собственников нежилых помещений, а также новоселов. Двор нередко оказывается закрыт шлагбаумом или воротами, а все парковочные места на придомовой территории – распределены между «старожилами».
Полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме закон относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых). К компетенции общего собрания также относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп.2 п.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Комментарий к статье 22 ЖК РФ
1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:
на первом этаже указанного дома;
выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.
Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.
2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.
3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).
4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.
5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:
такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;
право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).
Особенности сделок с нежилой недвижимостью
Поскольку в законодательстве отсутствуют отдельные акты и положения, регулирующие сделки с нежилой недвижимостью, при их аренде или продаже следует ориентироваться на положения Гражданского кодекса. Они описывают общие правила заключения договоров по пользованию таким имуществом (§ 7 гл. 30 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ).
Основные нюансы договора аренды нежилой недвижимости:
- при подписании договора больше, чем на 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК);
- договор должен содержать подробное описание объекта, который передаётся в пользование, с целью его полной идентификации ();
- арендодателем может выступать собственник недвижимости или лица, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду ().
Отличия от помещений для постоянного проживания
Основное отличие состоит в предназначении. Жилое помещение предназначено для проживание, а нежилое – для других целей. Это может быть торговля, оказание услуг, производство и т. д.
Дополнительным признаком будет наличие (или отсутствие) отдельного входа. Также важно расположение на этаже в многоквартирном доме.
Примеры, что относится к жилому фонду, а что – к нежилому В жилой фонд входят:
- квартиры многоквартирного дома, в том числе коммунальные;
- отдельные дома, предназначенные для постоянного проживания;
- общежития.
К нежилому причисляют:
- магазины;
- химчистки;
- салоны красоты;
- гостиницы (поскольку предназначены для временного проживания, а не постоянного);
- апартаменты.
Итак, к нежилым относятся отдельные помещения, не предназначенные для проживания. Они могут относиться к различным видам по своему назначению и использоваться для различных целей, а также должны соответствовать ряду требований.
Признаки нежилого помещения
Обособленные нежилые объекты можно легко отличить от других видов недвижимости. Для этого нужно изучить их признаки.
Итак, что отличает нежилое помещение:
- Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
- Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
- Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
- Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
- Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
- Статус недвижимости – «нежилое».
Указанные критерии обязательны, иначе помещение нельзя отнести к нежилым объектам.
Вентиляция нежилых помещений в жилом доме санпин
Из материалов дела: Индивидуальный предприниматель А.В.М. осуществлял организацию питания в кафе с нарушением множества пунктов СанПиН 2.3.6.1079-01, в том числе пункта 2.2, пункта 4.11, а именно: осуществлял приготовление шашлыков в цехе, расположенном в подвальном помещении жилого здания, что ухудшает условия проживания жильцов; расположение цеха по приготовлению шашлыков в подвальном помещении жилого здания не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям; павильон размещен на расстоянии менее 50 метров от жилого здания.
Однако, несмотря на подробную регламентацию норм шума, общественные заведения пренебрегают требованиями и правилами, установленными законодательством. Бороться с такими нарушителями сложно. Основная причина в том, что процедура замера шумов затруднена. Во-первых, нарушители тишины о предстоящей проверке предупреждаются сотрудником Санитарно-эпидемиологической службы заранее. Соответственно не может быть и речи об объективных измерениях шума. Во-вторых, замеры шума необходимо проводить в каждой квартире, соответственно за отдельную плату. Но несмотря на все трудности жильцам удается в судебном порядке доказать нарушение их прав на тишину.