Выделение долей в квартире по материнскому капиталу по обязательству без нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей в квартире по материнскому капиталу по обязательству без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Выделение долей с ипотекой и маткапиталом

Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:

1. Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
2. Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:

• Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).

• Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.

• Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.

Когда можно выделить доли без нотариуса:

1. При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
2. После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
• Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
• Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.

Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
• Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
• Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):

Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:

• составить соглашение о выделении долей;
• правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
• подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
• оплатить госпошлину в Росреестр.

Сертификат на семейный капитал и детская доля

Государственная поддержка семей в первую очередь направлена на обеспечение прав детей на достойные жилищные условия. Планируя сделку по покупке недвижимости, стоит заранее подумать о выделении долей детям и либо прописать это условие в договоре, либо составить соответствующее соглашение у нотариуса. Если для покупки дома или квартиры семья оформляет кредит, соглашение о выделении долей заключается после погашения ипотеки.

Кому при использовании материнского капитала выделяются доли:

· владельцу сертификата;

· супругу или супруге получателя сертификата на маткапитал;

· детям — первому, второму и последующим.

При выделении долей по материнскому капиталу стоит учитывать, что размер долей детей определяется пропорционально размеру материнского капитала в стоимости квартиры с учетом количества членов семьи, имеющих право на долю квартиры в связи с использованием средств маткапитала. Родители могут увеличить доли детей за счет доли одного или обоих супругов. Подготовить и удостоверить соглашение о выделении долей детям поможет нотариус. Можно прописать условие о долях в договоре купли-продажи, тогда заключать отдельный договор не нужно.

Кроме того, граждане могут обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, чтобы повысить правовые гарантии безопасности сделки. В некоторых случаях сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — например, при покупке квартиры или дома у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного гражданина. Нотариус:

· проверит и обеспечит законность сделки;

· проведет правовую экспертизу договора, проверит каждый документ, в том числе подтверждающие, что недвижимость — собственность продавца;

· убедится в соответствии реальной воли сторон волеизъявлению;

· убедится в дееспособности граждан и их представителей;

· разъяснит сторонам смысл, значение и последствия совершаемой сделки, особенности сделки с учетом покупки недвижимости на средства материнского капитала и обязательства о выделении долей по материнскому капиталу.

Какие потребуются документы?

При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.

Сделка будет оформлена на основании следующих документов:

• документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
• заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
• документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
• соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
• платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).

Как правильно составить соглашение о выделении доли без нотариуса?

При самостоятельном оформлении документа следует учесть следующие моменты:

• бланк должен содержать наименование документа, место и дата его составления;
• прописываются реквизиты собственников, из имущества которых будет происходить выдел долей детям (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адреса родителей);
• указывается, что собственники действуют от имени своих несовершеннолетних детей, фиксируются их ФИО, даты рождения, сведения о свидетельствах о рождении;
• характеристики жилого строения (дома или квартиры), доли из которого выделяются в соответствии с соглашением: адрес, площадь, реквизиты документа о праве собственности;
• размер доли каждого из членов семьи, которыми они будут наделены по соглашению;
• подписи родителей с расшифровкой.

Для каждого из долевых собственников подготавливается свой экземпляр, дополнительно один передается в регистрирующий орган.

Когда необходимо выделить доли

Если владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением об использовании материнского капитала на покупку жилого помещения, он представляет выписку из ЕГРН, где указаны все собственники. Если квартира или дом покупается (ребенку более трех лет), родители имеют возможность сразу при регистрации жилья в Росреестре внести в число собственников детей с выделением долей по соглашению.

Необходимо помнить, что сделка купли-продажи жилого помещения с долевым участием требует нотариального удостоверения (ст. 42 № 218-ФЗ).

Однако договор купли-продажи квартиры с использованием МСК обычно содержит условие о рассрочке — ведь материнский капитал перечисляется продавцу не сразу, а после принятия положительного решения Пенсионным фондом. Поэтому законом установлен срок: родители могут оформить выделение долей по материнскому капиталу в течение 6 месяцев после перечисления денег на счет продавца.

В случае, когда жилое помещение покупается с обременением, владелец сертификата должен выполнить свое обязательство также не позднее, чем через полгода после наступления следующих обстоятельств:

• при самостоятельном строительстве дома — после получения уведомления о его завершении (акта ввода);

• при оформлении ипотечного кредита — после его выплаты и снятия обременения с жилого объекта;

• при участии в кооперативе — после полного внесения паевых платежей;

• при долевом строительстве — после получения акта передачи объекта.

Если не выделить доли детям, какие будут последствия?

В тех случаях, когда обязательство по выделению долей семья не выполняет, информация об этом поступает в правоохранительные органы. Прокуратура вправе подать иск в суд, который обяжет владельца сертификата выделить доли.

Но чаще, когда получателям материнского капитала напоминают о необходимости исполнить обещанное, они стараются оперативно сделать это в досудебном порядке. В противном случае сделку могут признать недействительной и средства маткапитала отзовут.

Как правильно оформляются доли в связи с использованием материнского капитала, «Сибдом» разобрался с помощью нотариуса, члена правления Нотариальной палаты Красноярского края Елены Абрамовой.

Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?

Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.

Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.

Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу

В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.

Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.

На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу?

В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.

Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:

Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.

Как оформить соглашение без нотариуса

Для того, чтобы выделить доли детям на основании соглашения получатель средств материнского капитала должен вначале обратиться в Росреестр и оформить право распоряжаться недвижимостью. Сделать это можно после завершения строительства дома (сдачи его в эксплуатацию или постановки на кадастровый учет) или полной оплаты договора и снятия залога (если жилье было приобретено по договору кредита или займа).

В течение 6 месяцев после снятия обременений владелец жилья должен составить соглашение, на основании которого Росреестр зарегистрирует доли детей. Для того, чтобы провести указанную сделку без нотариуса родитель должен указать в соглашении только части, которые он выделяет детям.

По завершении регистрации недвижимость будет находиться в общей собственности всех членов семьи, в следующем виде:

• в праве совместной собственности родителей;
• в праве долевой собственности детей.

Алгоритм проведения сделки

На практике подобная процедура проводится либо через подписание дарственной, либо посредством соглашения. В любой из ситуаций алгоритм выделения долей по материнскому капиталу без нотариуса следующий:

1. Составляется соглашение.
2. Далее нужно оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки.
3. На следующем этапе готовится пакет документов для направления в регистрирующие органы.
4. Затем все бумаги, вместе с соглашением, подают в Росреестр (напрямую или через МФЦ).
5. Данное ведомство за 5-10 дней подготовит выписку, где будут указаны размеры частей, на которые распространяются права конкретного члена семьи.

Если составляется соглашение о выделении долей детям без нотариуса, нужно правильно рассчитать размер каждой доли, сроки подачи обращения и другие юридические нюансы. Несмотря на простую письменную форму такого документа, его написание происходит по определенным правилам.

Когда требуется составление письменного обязательства

Как указано в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.2007, составление письменного обязательства о выделении долей потребуется в тех случаях, когда:

• жилое помещение не находится в общей долевой собственности;
• квартира или дом находится в собственности родителей, дети не являются совладельцами;
• объект недвижимости не введен в эксплуатацию, то есть, отсутствует свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
• родители выплачивают ипотечный кредит, в таком случае обременение не позволяет немедленно выделить детские доли;
• паевой взнос в ЖСК или другом жилищно-строительном кооперативе до конца не выплачен.

То есть, имеется две группы условий, при которых необходимо будет составить обязательство:

1. Жилой объект недвижимости оформлен в собственность, но выдел детской доли пока невозможен: дети не включены в договор купли-продажи и, согласно условиям договора, оформление собственности откладывается на какое-то время, например, до полной выплаты средств за купленную недвижимость;
2. жилое помещение было ранее оформлено на получателя сертификата, но находится в залоге у кредитного учреждения, то есть, имеет обременение.

Кто должен выделять доли

По общему правилу выделением долей в недвижимости, которая была приобретена на материнский капитал, должен заниматься владелец сертификата. В подавляющем большинстве случаев им является женщина, родившая второго ребенка.

Кроме детей, правом на жилье по МК обладает и супруг. Однако следует отметить, что он теряет соответствующее право в случае расторжения брака до момента распоряжения маткапиталом.

Кроме этого, если женщина вступает в брак после получения использования средств МК, то ее супруг также не может претендовать на долю в недвижимости.

На практике ситуация с распределением долей является более сложной. Так, если МК оплачивается ипотека, которая оформлялась на супруга, то выдел производит именно он.

Чаще всего доли выделяются супругами совместно по соглашению о распределении. Это касается случаев приобретения жилья в ипотеку, где они выступают как заемщик и созаемщик, а также покупки недвижимости на собственные средства с привлечением средств материнского капитала.

Когда необходимо составлять письменное обязательство по маткапиталу?

Согласно «Правилам использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, письменное обязательство требуется в случаях, когда:

• жилое помещение на момент обращения в ПФР с заявлением о распоряжении не оформлено в общую собственность владельца сертификата и его членов семьи (супруга, детей);
• право собственности на жилое помещение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

То есть составление обязательства необходимо, когда

1. Жилье оформлено не в общую собственность обладателя сертификата, его супруга и/или детей, а именно:
   • по договору приобретателем (собственником) является один или оба родителя (дети не включены в договор);
   • жилье принадлежит владельцу сертификата (супругу), но находится в залоге (ипотеке) и выделить доли можно только после снятия обременения.
2. Регистрация права собственности на жилое помещение не осуществляется в момент совершения сделки:
   • заключен договор с рассрочкой платежа с условием проведения регистрации права после выплаты последнего взноса;
   • участие в долевом строительстве жилья — право собственности регистрируется после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
   • участие в жилищном, жилищно-строительном или накопительном кооперативе (ЖК, ЖСК, ЖНК) — госрегистрация проходит после внесения всех взносов;
   • строительство частного дома (объекта ИЖС) или его реконструкция — право собственности оформляется после введения дома в эксплуатацию (получения кадастрового паспорта на индивидуальное домовладение).

Похожие записи:

• Кто устанавливает контейнеры для мусора в частном секторе
• Время проведения шумных работ в многоквартирном доме в Московской области в 2023 году
• Когда придет первая пенсия после оформления документов