Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездный договор аренды нежилого помещения налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:
- Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
- Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
- Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.
По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.
Какие включаются сведения?
Если используется двумя сторонами безвозмездная аренда имущества, то важно грамотно составить непосредственный договор. В него обязательно включаются многочисленные существенные условия. К ним относится:
- общие сведения о сторонах, представленные их ФИО, паспортными данными, адресами регистрации и контактной информацией;
- если участниками являются компании, то приводятся их реквизиты, ОГРН, юридические адреса и другие данные;
- предмет договора непременно детально описывается, поэтому если для безвозмездного пользования передается помещение, то указывается его адрес, площадь и назначение, а также приводятся реквизиты правоустанавливающей документации, которая должна иметься у арендодателя;
- права и обязанности, возникающие у каждого участника соглашения, причем если они будут нарушаться, то это приведет к досрочному расторжению договора;
- к основным обязанностям арендатора относится обслуживание помещения, оплата коммунальных услуг, а также выполнение других действий;
- ответственность участников, так как если будут возникать какие-либо непредвиденные ситуации, приводящие к порче или уничтожению имущества, то арендатор будет вынужден покрывать убытки, возникающие у владельца объекта;
- причины для досрочного расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства, при которых обе стороны освобождаются от обязательств по соглашению;
- способы разрешения конфликтных ситуаций, например, может использоваться досудебный порядок, или участники могут сразу обращаться в суд.
Дополнительные условия оговариваются обоими участниками. Образец договора безвозмездной аренды можно изучить ниже.
Правила расторжения контракта
Непосредственно в тексте соглашения перечисляются основные условия, при которых происходит досрочное расторжение договоренности. Наиболее часто процесс выполняется при следующих условиях:
- нарушаются одним участником основные пункты договора;
- арендатор совершает незаконные действия, приводящие к ухудшению состояния недвижимости;
- требуется арендодателю имущество для других целей, поэтому он уведомляет другого участника сделки о прекращении договорных отношений;
- истекает срок, на который был составлен контракт;
- принимается обоюдное решение обоими участниками;
- арендатор перестает нуждаться в помещении.
Если причина заключается в нарушении пунктов соглашения, то нарушитель может привлекаться к ответственности. Например, если арендатор неправильными действиями нанес имуществу существенный вред, то владелец недвижимости может требовать от него возмещения убытков. Если мирным способом отказывается гражданин исполнять требования владельца, то спор решается в суде.
Порядок заключения договоров аренды регламентируется кодексом, регулирующим гражданско-правовые отношения (ГК РФ). Однако безвозмездная аренда подходит и под понятие ссуды, поэтому для регулирования подобных отношений порой приходится выходить за рамки этой главы.
Под требования главы 34 ГК РФ попадают следующие положения:
- существенные условия (без описания предмета договора соглашение не считается действительным);
- период аренды, который может быть и неопределенным;
- требование о целевом использовании имущества;
- возможность пролонгации договора;
- требования об улучшениях имущества, которые могут быть отделяемые или нет.
Кроме этого, по ГК РФ существуют и другие нюансы заключения подобных договоров. Например, запрещается:
- заключать договор между юридическим лицом и его учредителем;
- подписывать подобные соглашения между организациями, которые ведут коммерческую деятельность.
Подобные положения призваны исключить возможность махинаций, связанных с уклонением от уплаты налогов. Также необходимо отметить некоторые моменты налогообложения безвозмездной ссуды, регулируемые НК РФ:
- ссудодатели обязаны платить лишь налог на недвижимость, а вот за предоставленную ссуду налоговые отчисления не производятся;
- что касается ссудополучателей, то для них база налогообложения будет формироваться исходя из средних показателей стоимости подобного объекта недвижимости.
Отличие безвозмездного пользования от аренды
Безвозмездность сделки подразумевает, что стороны не имеют каких-либо финансовых обязательств по отношению друг к другу. Оба участника по договору имеют определенные обязанности. Собственник передает объект в пользование другому лицу, а получатель обязуется вернуть его на условиях, оговоренных текстом соглашения.
Отсутствие финансовых обязательств – не единственное отличие. По договору безвозмездного пользования объект передается исключительно во временное пользование. В свою очередь, по договору аренды арендатор получает вещь не только в пользование, но и во владение.
Это существенное преимущество. Владение подразумевает, что наниматель вправе сам организовывать вопрос доступа к объекту, а также совершать необходимые действия физического характера. Аренда – более удобный и эффективный вариант использования помещения для получателя и наиболее выгодный для собственника.
Особенности договора безвозмездного пользования
Само название документа говорит о том, что сделка не подразумевает перечисления каких-либо средств в пользу собственника. Тем не менее, законодательно регулируются финансовые аспекты документа относительно ответственности в случае несоблюдения условий соглашения и правил сохранности имущества, переданного в пользование.
Частично договор безвозмездного пользования дублирует положения договора аренды. К примеру, в части описания недвижимого имущества, передаваемого в пользование.
Обязанности получателя могут быть расширены в сравнении с арендными отношениями. Так, например, пользователь может взять на себя траты на поддержку помещения в должном состоянии – проведение ремонта, оплата коммунальных услуг и т.д.
Кроме того, существуют и другие особенности безвозмездной сделки:
- требуется подробно описать передаваемый объект недвижимости с указанием его фактического состояния на момент совершения сделки – отсутствие описания является основанием для признания договора недействительным;
- имущество не должно иметь недостатков, которые препятствуют возможности его использования по целевому назначению;
- после оформления договора получатель вправе передать помещение в пользование третьим лицам на безвозмездной основе – передача прав за оплату при этом не допускается, даже если собственник дает свое согласие;
- если передаваемое имущество является памятником истории и культуры, то потребуется экспертиза сделки и ее регистрация в профильных государственных учреждениях;
- объект передается получателю со всей сопутствующей документацией – техпаспортом, актуальной выпиской из ЕГРН и т.д., если договор безвозмездного пользования не подразумевает иного.
Договор можно заключать на любой срок. Если в тексте документа не предусмотрено конкретного периода действия, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. На период действия сделки вся ответственность за состояние имущества возлагается на получателя.
Безвозмездное пользование имуществом: налоговые последствия сторон
Гражданское законодательство дает возможность пользоваться чужим имуществом как на платной основе (договор аренды), так и без уплаты денег (договор ссуды). Стороной договора ссуды могут быть не только физические лица, но и организации, в том числе коммерческие, благодаря чему он получил достаточно широкое распространение в бизнес-практике. Конечно, чаще всего такой договор заключается между «своими» организациями и (или) физическими лицами. В этой связи актуальным становятся вопросы налоговых последствий его заключения для организации. Причем сложности с налогами могут возникать у обеих сторон договора.
Прежде чем углубляться в вопросы налогового законодательства, обратим внимание на наличие ограничений на заключение договора ссуды. Следует иметь в виду, что:
1) по договору ссуды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые в процессе использования сохраняют свои свойства. Ведь в обязанности ссудополучателя согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ входит возврат именно той вещи, которая была получена (а не такой же). Поэтому по договору ссуды нельзя передавать материалы, энергию всех видов, ГСМ и прочие потребляемые вещи, вернуть которые после их использования получающей стороной будет уже невозможно;
2) правом заключать договор ссуды и передавать вещь в безвозмездное пользование обладает ее собственник. Если же планируется передать в безвозмездное пользование вещь, которая арендуется либо получена также по договору ссуды, нужно заручиться разрешением собственника на эту операцию (п. 1 ст. 690 ГК РФ);
3) пункт 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование ее учредителям и участникам, а также руководителю, членам ее органов управления или контроля. Здесь нужно учитывать, что данная норма не уточняет, что речь идет только о физических лицах. А значит, организация не может передавать свое имущество в безвозмездное пользование и другим организациям, если они являются ее учредителями и (или) участниками.
Налоговые риски безвозмездной аренды
Имеет ли безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица налоговые риски? Да, имеет. Однако, направлены они на сторону принимающую временные права на использование помещения, т.е. на арендатора.
С точки зрения налоговой аренда в виде ссуды относится к так называемым нереализуемым доходам. В соответствии с этим, чтобы избежать риска претензий со стороны контролирующих органов, арендатор должен включить этот объект в доходную часть. Этого требует налоговый кодекс РФ. При этом оценка нереализуемой доходной части должна производится на основе действующих цен на недвижимость на рынке, государственной статистики и оценки стоимости независимого эксперта.
Кроме того, существуют риски порчи имущества. Поэтому, договор должен предусматривать способы урегулирования подобных ситуаций. Что касаемо оплаты платежей по капитальному ремонту, пользованию электроэнергией и прочим, то они возлагаются на пользователя, который получил временные права на собственность.
Однако, не стоит забывать о налоге на само имущество. Эта часть расходов, согласно налоговому законодательству, остается за собственником. Вне зависимости от того, получает ли он коммерческую выгоду от обладания этим имуществом, или нет, налоговые риски собственника все равно включают в себя необходимость ежегодных выплат государству.
Необходимая документация и порядок заключения
Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:
- паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
- документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи.
Пошаговая инструкция:
- Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
- Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
- Заполнение формы договора.
- Составление акта приемки.
- Подписание соглашения.
- Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).
И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.
В договоре потребуется отразить следующие сведения:
- город, дата составления;
- сведения о ссудодателе и ссудополучателе: наименование или ФИО, должность, паспортные данные или устав, положение, Доверенность;
- предмет договора: площадь и адрес помещения с указанием его недостатков, реквизиты документов о правах собственности, указание на наличие кадастрового паспорта, перечисление принадлежностей и документов на помещение, которые передаются ссудополучателю;
- гарантия ссудодателя на то, что помещение – не предмет залога, запрета или ареста, что на него не вправе претендовать третьи лица;
- другие условия – например, возможность ссудополучателя разместить в помещении вывеску с названием своей компании;
- обязанности сторон: поддерживать помещение в должном состоянии, оплачивать коммуналку и т. д.;
- порядок передачи помещения – сроки, права ссудополучателя расторгнуть договор, если собственник не передаст помещение, ответственность за недостатки объекта;
- ответственность сторон;
- условия для отказа от договора или его расторжения до окончания срока действия, изменения документа;
- форс-мажорные обстоятельства, порядок решения спорных ситуаций;
- количество экземпляров;
- список прикладываемых документов;
- реквизиты и подписи участников сделки.
Если физическое лицо сдает в безвозмездную аренду собственность, то для него налогообложения не будет, поскольку человек доход не получает. Если ссудополучателем выступает юридическое лицо, то возможны налоговый контроль и начисление усредненной рыночной стоимости аренды на такие же помещения в регионе как внереализационный доход. В итоге у учредителя на эту прибыль будет начисляться Налог.
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Регистрируется ли и каков порядок государственной регистрации?
Государственная регистрация потребуется только в одном случае: когда предметом сделки является объект культурного наследия.
Порядок государственной регистрации устанавливается ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для регистрации сделки в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр) с заявлением о регистрации должна обратиться одна из сторон соглашения (ссудодатель или ссудополучатель).
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право ссудодателя распоряжаться помещением, передаваемым в пользование, а также сам договор ссуды. Срок регистрации: 7 рабочих дней, если заявление и документы подавались непосредственно в Росреестр, 9 рабочих дней – если через МФЦ.
За государственную услугу регистрации ссуды объекта культурного наследия необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических.
Безвозмездное оказание услуг по хранению имущества
Статья 896 Гражданского кодекса РФ, в общем порядке устанавливает возмездность договора на хранение вещей. Но стороны имеют право включить в договор пункты, указывающие, что юридическое лицо принимающее имущество на хранение не получает платы за услугу.
Также возможность хранения без получения вознаграждения предусматривается ст. 897 Гражданского кодекса РФ. Хотя в ней и сказано, что держатель вещи обязан возместить хранителю понесенные расходы, связанные с оказанием услуги, пункт дополняется формулировкой «если договором не предусмотрено иное».
На практике безвозмездная сделка по хранению вещей между юридическими лицами может стать частью правоотношений, при которых держатель имущества оказывает безвозмездную услугу хранителю в соответствии со своим видом деятельности.