Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категории и вид разрешенного использования земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом - виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- градостроительный регламент определяет:
виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) - виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- на основе положений земельного и градостроительства законодательства
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ
🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.
🏦 3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.
🐯 Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.
🌳 Лecнoгo фoндa. Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.
3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.
🌊 Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.
🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.
Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.
Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.
Виды разрешенного использования
Что означают виды разрешенного использования и откуда они берутся? Градостроительный кодекс (ст. 37) говорит о том, что есть основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательные виды.
Органы местной администрации создают правила пользования землей с учетом требований законодательства. Границы какой-либо территориальной зоны устанавливаются таким образом, чтобы в ее пределах была возможность сочетать различные виды использования. То есть создается так называемый генеральный план, на котором отражены территориальные зоны с границами с учетом местных особенностей. Для каждой существующей территориальной зоны указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельно допустимые размеры участков и строений на них, возможные ограничения использования и т.д.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014. На основании этого классификатора органы местной администрации устанавливают для каждой территориальной зоны как основные виды разрешенного использования, так и вспомогательные и условно-разрешенные.
Виды разрешенного использования, согласно классификатору, имеют свое наименование, описание и код.
Земли промышленности и специального назначения
В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:
- промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
- энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
- транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
- теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
- космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
- обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.
Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».
Земли для сельскохозяйственного использования
Земельные сельскохозяйственные наделы размещаются за пределами городской черты. Основная функция земель этой категории – производство сельскохозяйственной продукции.
Основными видами разрешенного использования сельскохозяйственных наделов является:
- дороги и полосы отчуждения;
- защитные полосы, где произрастает древесно-кустарниковая растительность;
- сенокосы, пастбища, пашни;
- садовые площади;
- под подсобные помещения (сараи, фермы и т.д.);
- земли-залежи. Фактически это земли, которые не переведены в категорию земель запаса, но уже не используются либо их использование в целях обеспечения повышенного урожая используется с определенной периодичностью.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
– строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
– изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
– уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.
Общий порядок изменения ВРИ земельного участка выглядит следующим образом (рис. 1).
Рис. 1 – Процедура изменения ВРИ земельного участка (на основании ст. 36-39 ГрК РФ)
1) Какие выбирать ВРИ земельных участков до внесения изменений в правила землепользования и застройки (до 1 января 2020 г.)?
Все процедуры по установлению и изменению ВРИ земельных участков, описанные в ГрК РФ, основываются на разработанных ПЗЗ. Но согласно новому Классификатору, ВРИ земельных участков после 24 декабря 2014 г. должны определяться в соответствии с Классификатором. Какой ВРИ выбирать: из ПЗЗ или Классификатора (если они не совпадают)?
Ведь согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] органы местного самоуправления обязаны внести изменения в ПЗЗ в соответствие с Классификатором только до 1 января 2020 г.
Мнения по этому поводу различные, сложившейся практики ввиду относительно недавнего принятия изменений не существует. Некоторые органы местного самоуправления начали заранее подготавливать изменения в ПЗЗ, что можно считать наиболее рациональным решением.
– разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора (фактически до даты вступления в силу изменений в соответствии c Федеральным законом №171-ФЗ, то есть до 1 марта 2015 г.), признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору;
– правообладатель земельного участка вправе подать в уполномоченный на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору.
2) Какие существуют процедуры установления и изменения ВРИ земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются?
Например, в некоторых регионах использование земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения не для сельскохозяйственного производства, а для осуществления дачного (коттеджного) строительства является более экономически привлекательным. Но ни в законодательстве, ни на практике по поводу изменения ВРИ земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не сложилось единого подхода.
До принятия ПЗЗ, но не позднее 1 января 2012 г. на практике (в соответствии с разъяснениями Минэкономразвития [9]) действовала норма, согласно которой изменение разрешенного использования земельного участка, для которого градостроительные регламенты не распространяются, осуществлялась решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Поскольку на сегодняшний день отсутствует какой-либо нормативный акт, который предусматривал бы порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, наиболее правильным будет вывод, что осуществляться такой порядок не может. Исходя из этого, изменение ВРИ земельных участков сельхозугодий законодательством не предусмотрено.
Кроме прямых указаний нормативных актов и разъяснений к ним на практике большое значение имеет сложившаяся в РФ судебная практика по данному вопросу. Наиболее часто в судебной практике принимаются решения о невозможности изменения разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земель в порядке, определенном Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [5, 8].
Еще одной практикой, с которой больше всего нужно считаться, являются фактически принятые в последние годы органами местного самоуправления постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка. Земельные участки с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» или «для ведения фермерского хозяйства» довольно часто трансформируются в земельные участки «для ведения садоводства» или «для ведения дачного строительства». При этом такие участки успешно проходят кадастровый учет и регистрацию прав.
Таким образом, ответ на вопрос, разрешено или не разрешено изменять ВРИ земельных участков из земель сельскохозяйственных угодий, зависит от многих нюансов. По законодательству нельзя, но на практике можно. По каждому конкретному земельному участку все документы и правовой режим использования необходимо рассматривать отдельно и желательно на основании сложившейся практики в конкретном регионе.
Земли лесного и водного фонда
Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:
- На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
- Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.
Что такое основное целевое назначение?
Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.
Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.
Принадлежность к определенной категории определяет:
- правовой режим участка;
- его назначение;
- разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.
Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.
Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:
- сельскохозяйственные;
- населенных пунктов;
- промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
- особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
Как изменить категорию земли?
Для перевода земли из одной категории в другую потребуются следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Если собственников несколько, то паспорта всех;
- Доверенность, если один из собственников действует через доверенное лицо;
- Нотариально оформленное согласие на изменение целевого назначения участка;
- Кадастровая документация на участок (паспорт и план);
- Выписка из реестра недвижимости;
- Документ, на основании которого осуществляется владение землей (аренда, купчая, дарственная и т.д.);
- Заявление.
Алгоритм действий:
- Написать заявление в органы местного самоуправления о переводе земли из одной категории в другую.
- Если собственников несколько, то при переводе свое желание должны изъявить все. Как правило, перевод осуществляется из сельскохозяйственных в земли поселений. В обратном порядке изменение также осуществляется, но реже.
- Одновременно с заявлением предоставляется папка необходимых документов.
- В пределах месячного срока администрация обязана дать ответ. В случае положительного ответа соответствующее решение выдается на руки заявителю и направляется в кадастр для внесения информации в базу данных. Если ответ отрицательный, то выдается документ с письменным обоснованием отказа. В случае несогласия заявитель вправе обратиться в суд.
Смотрите также: Градостроительный план земельного участка – где получать ГПЗУ?
Перевод осуществляется только гражданами страны. Иностранцы и лица без гражданства не вправе участвовать в процедуре.
Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ
- В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
- Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
- Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
- В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
- Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
- Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.