Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограждение придомовой территории многоквартирного дома закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании. Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
Обслуживание и оплата забора вокруг многоквартирного дома
Итак, вы дошли до заключительного этапа. Теперь у вашего дома есть забор и за него надо платить.
Управляющая компания может либо обслуживать забор сама (ремонтировать, обрабатывать заявки), либо заключить соглашение с подрядчиком — в соответствии с решением собственников.
Скорее всего, в квитанциях за ЖКУ оплата ограждения будет входить в графу «обслуживание общедомового имущества» или «обслуживание систем безопасности». Это, как и сумма оплаты, будет зависеть от того, как решили жильцы, и договорённостей с управляющей компанией. Сумма распределится на всех собственников, но пропорционально их доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке).
Цена вопроса и возможные трудности
Во время собрания нужно обсудить расходы, которые ожидают при обустройстве придомовой территории и установки ограждений. В среднем цена 1 погонного метра забора в 2019 году составляет 1700-1900 рублей. На монтаж распашных ворот потребуется еще 35-40 тысяч рублей. Если делать откатную конструкцию, она обойдется еще дороже — от 55 тысяч рублей и более. При расчете расходов учитывается вид работы, длина ограждения, тип шлагбаума и количество калиток. Также необходимо взять во внимание оплату труда работника при организации круглосуточного дежурства. Дополнительные затраты подразумевают установку домофона. После определения расходов возникают другие трудности — попытка собрать деньги на нововведение. Собственники квартир, которые отказались от установки ограждений, не соглашаются тратить деньги. В законодательстве нет нормы, которая бы заставляла владельцев вносить средства. Даже если человек принимал финансового участия в сборе, ему должны выдать ключ или сказать код домофона. По требованиям ГК РФ (статьи 209) владелец квартиры вправе распоряжаться личным имуществом, а создание препятствий считается нарушением закона. Против монтажа забора могут выступать владельцы коммерческих учреждений, базирующихся на первых этажах здания. Им не выгодно ограничение потока людей, ведь это отпугивает новых клиентов. В таком случае владелец магазина или салона может подать в суд и потребовать сноса ограждения. Чтобы избежать конфликта, можно договориться и оставить свободный доступ к коммерческим объектам.
Особенности согласования
Если требуется огородить территорию многоквартирного дома, требуется разрешение от соседей, так как участок находится в совместной собственности. После этого проводится согласование с государственными службами, так как важно обеспечить доступ для пожарных машин, скорой помощи и сотрудников полиции.
В первую очередь назначается собрание владельцев жилых и нежилых помещений. Если будет получена поддержка кворума собравшихся, то необходимо будет разработать проект. Его подают в следующие службы на одобрение:
- Архитектурный отдел;
- Областное отделение по чрезвычайным ситуациям;
- Станцию скорой помощи;
- Отделение полиции.
Если письменные разрешения не будут получены, ограду могут снести по решению суда.
Мы остановимся сегодня лишь на одном понятии – ограждении. Но прежде чем вести речь о видах ограждений, правилах и порядке их установки, надо понять, что такое земельный участок многоквартирного дома. Разъяснения по этому поводу даны в также в Жилищном кодексе. В нем четко сказано, что территория многоквартирного дома является долевой собственностью жителей.
Нормы придомовой территории рассчитываются по СНиПу. Для этого существует определенная формула. При расчете учитывают площадь жилых помещений, этаж, год сдачи дома в эксплуатацию и др. Площадь этого участка не может быть меньше площади дома. Узнать, какова она, можно в Росреестре. Впрочем, это возможно для жителей тех домов, земельный участок в которых оформлен.
Если речь идет о домах, в которых оформление не проведено и по закону участок принадлежит муниципалитету, собственники могут провести собрание, подготовить необходимый пакет документов и передать их в муниципалитет, с тем чтобы стать его собственниками. И только после этого решать, что и каким образом будет размещено на участке.
Вопросы прокурору — Прокуратура города Москвы
Какой порядок установки шлагбаумов на придомовой территории?
Отвечает прокурор Северного административного округа г. Москвы Владимир Владимирович Лукьянов
Жители многоквартирных домов могут осуществлять благоустройство придомовой территории в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства города Москвы от 02 июля 2013 года № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве», только в пределах общего имущества многоквартирного дома, т.е. придомовой территории, границы которой определяются на основании требований земельного и градостроительного законодательства.
Основанием для признания законности установки ограждающих устройств (автоматических шлагбаумов) является не только разрешение на их установку, принятое соответствующим советом депутатов муниципального округа, но и доказательства того, что благоустройство территории путем установки ограждающего устройства осуществлено в пределах земельного участка, относящегося к придомовой территории. Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что при рассмотрении дел данной категории суды придерживаются аналогичной позиции: согласование размещения ограждающих устройств за пределами придомовой территории, либо непредоставление доказательств того, что земельный участок относится к придомовой территории, является основанием для признания решений совета депутатов муниципального округа незаконными и демонтажа ограждающих устройств. В настоящее время советы депутатов муниципального округа осуществляют согласование установки ограждающих устройств на придомовых территориях на основании п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 11 июля 2012 года № 39 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы».
Прямая ссылка на материал
Поделиться
Отвечает прокурор Северного административного округа г. Москвы Владимир Владимирович Лукьянов
Жители многоквартирных домов могут осуществлять благоустройство придомовой территории в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства города Москвы от 02 июля 2013 года № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве», только в пределах общего имущества многоквартирного дома, т.е. придомовой территории, границы которой определяются на основании требований земельного и градостроительного законодательства.
Основанием для признания законности установки ограждающих устройств (автоматических шлагбаумов) является не только разрешение на их установку, принятое соответствующим советом депутатов муниципального округа, но и доказательства того, что благоустройство территории путем установки ограждающего устройства осуществлено в пределах земельного участка, относящегося к придомовой территории. Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что при рассмотрении дел данной категории суды придерживаются аналогичной позиции: согласование размещения ограждающих устройств за пределами придомовой территории, либо непредоставление доказательств того, что земельный участок относится к придомовой территории, является основанием для признания решений совета депутатов муниципального округа незаконными и демонтажа ограждающих устройств. В настоящее время советы депутатов муниципального округа осуществляют согласование установки ограждающих устройств на придомовых территориях на основании п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 11 июля 2012 года № 39 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы».
Разновидности ограждений
Существуют разные ограждения, они различаются по материалу, размерам и степени ограничения доступа:
- полный запрет – любые ограждения, даже 2 метровые высокие металлические или каменные (кирпич, камень) заборы, жильцы дополнительно могут оборудовать камерами или нанять консьержа;
- частичный запрет – забор дополнен шлагбаумом, для установки его потребуется согласование с несколькими экстренными службами (полиция, пожарные, также «Скорая помощь»);
- частичный, отделяет часть целой территории – это вид целевых ограждений, такие можно устанавливать свободно, без разрешения (например, мусорные сетчатые заборы или маленькие оградки вокруг газона);
- запрет доступа к отдельным объектам – такие ограничения используются местными коммунальными службами, также строительными компаниями, мера временная, на период осуществления ремонтных работ.
Кроме того, жильцы вправе ставить калитки, широкие ворота, оборудовать их современными электронными замками или домофонами, устанавливать там камеры. Открываются такие механизмы карточкой или кодовым ключом. После установки следует раздать всем собственникам комплекты соответствующих ключей/карточек.
Важно! Уточнить, разрешается ли свободное использование выбранного ограждения перед его установкой.
Особенности согласования
Как правило, инициаторами установки заграждения выступает один или группа жильцов, которым хочется улучшить общую территорию. Прежде всего им следует заручиться письменным согласием остальных законных владельцев, ведь придомовая территория считается общей собственностью, право которой поделено поровну. Свое предложение удобнее озвучить на специальном собрании. Описать преимущества ограды, обговорить ее установку (где, размеры заграждения), также представить варианты и цены. Ведь расходы собственники будут оплачивать сообща.
Вторым шагом будет согласование с различными государственными службами, так как ограждение не должно фактически мешать им свободно проникать на указанную территорию, если возникает необходимость. Эти службы:
- пожарные;
- полиция;
- «Скорая помощь»;
- МЧС;
- Жилищная инспекция.
Чаще всего они возникают, когда инициативная группа начинает сбор необходимых для установки средств. Несогласные с непредвиденными тратами жильцы могут отказаться. Они в принципе, согласны поставить забор, но стоимость услуги оплачивать не планируют. Другие собственники, кто честно сдал, возмутятся. По закону, жильцы вправе отказаться, это не обязательные, а скорее, добровольные траты. Ведь установка ограждения изначально была идеей самих собственников.
Важно! Не заплатившим все равно придется выдать комплект магнитных ключей, ведь согласно 209 статей в ГК РФ каждый владелец вправе свободно распоряжаться собственностью, а придомовая территория – относится к ней.
Владельцы – предприниматели, кто имеет под домом салоны красоты или магазины, также могут отказаться, забор существенно ограничит приток посетителей. Здесь трудности можно уладить путем переговоров, обсудив возможное перемещение забора или уменьшение размеров.
Ваша оценка статье
Сложности могут появиться уже на этапе сбора оплаты за строительство. Те, кто проголосовал против, могут отказаться от платежей. Всегда есть граждане, выступающие за установку, но не планирующие финансовое участие. По закону никто не может обязать к оплате в принудительном порядке. Даже если кто-то не внесет оплату им обязаны выдать ключи от калитки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право беспрепятственно пользоваться, владеть и распоряжаться собственным имуществом.
Против установки забора могут выступать владельцы нежилых помещений на первом этаже дома, где располагаются салоны красоты, отделения банков и магазины. При установке ограждения значительно сократится количество посетителей. Такой собственник может отстаивать интересы в судебном порядке. Но в этом случае можно установить ограждение таким образом, чтобы оставить доступ к коммерческому помещению.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Разновидности и разнообразие ограждений
Защита — защитой, но зачастую хочется при возведении ограждения, чтобы оно радовало глаз, было несколько необычным и привлекательным, а не сплошным бетонным заграждением. В таких случаях используют декоративные кустарники величиной до 2 метров, этого вполне хватит для того чтобы лишний транспорт не имел доступа в общий двор. Кустарники способны создавать тень, и имеют незаурядный внешний вид, однако они требуют постоянного ухода. Если садовника в доме нет, а жильцы не изъявляют желание заниматься поливом, то отлично подойдет бетонная балка высотой до 0,5 метров или до половины, закопанные старые покрышки. Ограждающее препятствие установить не так сложно, гораздо сложней сделать так чтобы большинство жильцов были довольны, а данная конструкция не нарушала функциональности. Устанавливающие ограждения жильцы или наемные рабочие должны четко понимать, в каких случаях закон может быть нарушен. Для этого необходимо четкое понимание процедуры ограждения и ее способы:
- Полное ограждение. Полная изоляция придомовой территории от въезда автомобилей. Это доставляет спокойствие родителям за маленьких детей, но создает проблемы к доступу транспорта.
- Частичное ограждение. Подразумевает собой установку шлагбаума и допуск транспорта по специальным разрешениям.
- Целевое ограждение. Благодаря такому типу ограждения можно изолировать отдельно стоящие объекты: мусорная площадка, места для парковки, спортивная площадка.
- Ограждение в качестве запрета для прямого доступа. Наиболее часто оно устанавливается коммунальными службами в качестве барьера для проведения различных работ внутри территории жилого дома.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома разделяется на последовательные этапы. Первоначально предстоит организовать собрание владельцев жилья, имеющих право распоряжаться примыкающей территорией.
Для проверки достаточно найти сайт с публичной кадастровой картой для поиска нужного двора. При выделении придомовой территории оформляется общая долевая собственность. Для этого потребуется:
- провести собрание собственников, принявших решение о выделении;
- предоставить в местную администрацию протокол собрания;
- пригласить кадастрового инженера для подготовки межевого плана;
- отправить документацию (правоустанавливающие бумаги, план, квитанцию об оплате госпошлины) для внесения записи в государственный реестр.
Требования к внешнему виду ограждений
Забор вокруг многоквартирного дома по нормам и правилам может иметь различный вид. Особенности зависят от того, какой объект ограждают, например:
- если дома образуют замкнутые периметр или дворовое пространство, граничат с ветхим либо аварийным жильем, допускается установка прозрачных заборов высотой не больше 1,6 м, ограждающие элементы — до 0,75 м (сплошные конструкции недопустимы);
- для всех прочих типов многоэтажного или среднеэтажного жилья в качестве забора разрешается использовать прозрачные сооружения не выше 0,9 м;
- спортивные площадки разрешается огораживать прозрачными заборами до 2,5 м;
- для игровых детских площадок подойдут ограды до 1,6 м;
- вокруг площадки для выгула собак разрешается установить ограждение до 2 м высотой;
- чтобы ограничить доступ к контейнерам с мусором, используются глухие либо комбинированные ограждения высотой до 1,6 м, допускается установка специальных навесов.
Ограждение дворовой территории многоквартирного жилого дома должно быть защищено от воздействия атмосферных осадков. Чаще всего это делают с помощью окрашивания. Обработать защитным придется весь забор, частичная покраска недопустима.