Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести гараж в коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предпринимательская деятельность в России регламентируется разными нормативными актами. Если человек желает открыть торговую точку, он должен делать это в соответствии с правилами. В частности, нужно соблюдать требования по размещению магазина. Можно ли его размещать в частном доме, собственном гараже? Рассмотрим в этой статье.
Как перевести в гараж в нежилое помещение, чтобы открыть магазин — Юридическая консультация
Для того чтобы реконструировать гараж в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, вам необходимо получить разрешение на строительство. Согласно ч. 2 ст.
51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Для этого сначала необходимо разработать проект строения (магазина строительных материалов). Затем с готовым проектом обратиться к главному архитектору района и согласовать с ним данный проект.
Вам будет выдан акт согласования, но его нужно будет соответствующим образом оформить в районной администрации и в районной коммунальной службе. После реконструкции нужно будет снова обратиться в архитектурную инспекцию, где вам выдадут документ о соответствии строения всем нормативам.
Кроме этого, потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором после реконструкции гаража будет располагаться магазин, т.е. изменить целевое назначение земельного участка. Согласно абз. 2 ст.
42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Таким образом, использование земельного участка не по назначению может повлечь административную ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены в ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.
Для осуществления эксплуатации магазина и ведения торговли вы можете получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка, который не предусмотрен градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.
2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Для вида разрешенного использования земельного участка под магазин установлен код 4.
4 Классификатора – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 тыс. кв. м.
В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ (ст.
39) предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе под магазин, осуществляется в следующем порядке: вы подаете заявление в комиссию муниципального образования, на заседании комиссия принимает решение о проведение публичных слушаний. По результатам проведения публичных слушаний комиссия подготавливает рекомендации, на основании которых глава местной администрации принимает решение.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение
Для проведения процедуры перевода нежилого помещения в жилое необходимо подготовить следующие документы:
- заявление на перевод нежилого помещения в жилое;
- право собственности на помещение;
- технический паспорт;
- план дома.
Первое, что необходимо – это заявление, с требованием перевода нежилого помещения в жилое. Заявление рассматривается специальным комитетом, специализирующимся на подобных делах. Помимо заявления обязательно потребуется документ, подтверждающий право собственности. Если правом собственности владеет кто-то еще, он должен также быть не против перевода.
Если оригиналы документов по каким-то причинам предоставить невозможно, то можно предъявить заверенные нотариально копии. Эти документы должны быть именно от того человека, который подает заявления о переводе статуса жилья.
Важно! Необходимо иметь специальный технический паспорт на это помещение. В нем должны быть указаны все изменения, происходящие с жильем.
Только так будет подтверждено, что все происходило с вашего согласия и по вашему желанию.
Также комиссия может потребовать план дома. Помимо прочего может потребоваться согласие соседей на перепланировку. Если в округе соседей нет, то разрешение получать не требуется.
А теперь давайте поговорим о самой процедуре перевода:
- Первой этап – экспертиза. Без этого никак. Она может показать, можно ли переводить нежилое помещения в жилое.
- Второй этап – разработка документации на проект. Проект должен быть обязательно подтвержден законом и проверен специальными органами, занимающимися такими вопросами.
- Третий этап – долгожданное получение разрешения. Вы, наконец, можете получить документ, который подтверждает то, что помещение теперь является жилым и соответствует всем необходимым правилам и нормам. На рассмотрение заявления отводится 45 дней.
Как вы успели заметить, процедура не из легких и не из быстрых. Однако игра стоит свеч.
По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.
Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:
- участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
- участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.
В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.
Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.
- несущие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии;
- стены не должны иметь трещин и дефектов;
- комнаты должны быть безопасными для проживания. Владельцу необходимо соблюсти все требования пожарной безопасности и СанПиНа;
- пространство должно быть полностью защищено от утечек воды, используемой в быту;
- в доме в обязательном порядке должны быть проведены все инженерные системы, в соответствии с требованиями безопасности;
- высота потолков комнат должна быть не меньше 2,5 м., высота потолков коридоров – не менее 2,1 м;
- постоянное проживание в подвале и цоколе не разрешается. Поэтому владельцу подземного корпуса не удастся прописаться в такой недвижимости, какой бы ни была планировка и размер комнат;
- в комнатах должны быть окна, обеспечивающие естественное освещение.
Очень часто можно услышать такой вопрос: «Можно ли жить в гараже по закону?». Жить теоретически можно, даже не получая никаких разрешений. Если же речь идет о регистрации и получении постоянной прописки, то необходимо соблюдение норм и правил, прописанных в российском законодательстве.
Как сделать нежилое помещение жилым
Если переводимое помещение отвечает установленным требованиям для жилых помещений, а право собственности на помещение не обременено правами третьих лиц, для того чтобы перевести нежилое помещение (офис, апартамент и т.д.) в жилое, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
В первую очередь вам необходимо подготовить следующие документы:
- копии всех страниц документа, удостоверяющего личность собственника
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
- технический паспорт на помещение (подлинник)
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) в подлиннике
- единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан
В большинстве случаев для того, чтобы нежилое помещение соответствовало требования, предъявляемым к жилым помещениям, потребуется перепланировка (переустройство) помещения. В этом случае необходимо заказать у специализированной организации проект такого изменения.
Если при переводе к помещению присоединяется часть общего имущества дома, то потребуется протокол общего собрания собственников помещений в доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ. К примеру, вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака, либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку. То есть при любом использовании общедомового имущества требуется проведение общего собрания участников общедолевой собственности.
При подаче документов в уполномоченный орган к протоколу также нужно будет приложить:
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме
- уведомление (сообщение) о проведении общего собрания
- документы, подтверждающие вручение или направление уведомления (сообщения) каждому собственнику либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме
- списки лиц, принявших участие в общем собрании
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой
- письменные решения (бюллетени)
- доверенности от голосовавших, если голосовали представители
Чтобы помещение получило статус нежилого, нужно учитывать следующие нюансы:
- Для переоформления квартиры для коммерческих целей для нее потребуется отдельный вход. Реконструкция может проводиться только после получения согласия от соседей. Иногда конструктивные особенности здания не позволяют выполнять такие работы. Поэтому перед началом процедуры необходимо получить согласие от других собственников квартир, а также проконсультироваться в отделе архитектуры и градостроительства.
- После принятия положительного решения, госслужащие самостоятельно направляют документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Эту процедуру можно ускорить. Собственник имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр с пакетом документов и заявлением. В таком случае изменения будут внесены в течение 7 дней после принятия бумаг.
- При составлении проекта на реконструкцию помещения необходимо учитывать особенности будущего использования. Любой коммерческий объект требует установки системы пожарной безопасности. Нужно обратить внимание и на такие параметры, как звукоизоляция, вентиляция.
Дел по перерегистрации жилых помещений в машиноместа и гаражи и наоборот довольно много. Они могут быть связаны и с другими нежилыми объектами. Вот несколько примеров:
- О переводе нежилого помещения в жилое, признании права собственности (Решение № 2-178/2019 2-178/2019~М-54/2019 М-54/2019 от 14 июня 2021 г. по делу № 2-178/2019). В удовлетворении исковых требований отказано.
- Об изменении назначения объекта недвижимости с нежилого в жилое (Решение № 2-1018/2019 от 28 августа 2021 г. по делу № 2-1018/2019). Требования удовлетворены.
- О переводе нежилого гаража и других помещений в жилой объект (Решение № 2-630/2018 2-630/2018 ~ М-443/2018 М-443/2018 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-630/2018).
К чему относится гараж к зданиям или сооружениям
Стоянки, в которых места под легковой или грузовой транспорт разделены лишь визуально, или обычные парковки, предназначенные для кратковременного хранения автомобилей, под понятие гаражного бокса не подпадают. Сам проект может выглядеть примерно как на приведённом ниже фото.
Рекомендуем прочесть: Что полагается малоимущим семьям в 2021 году иваново
Новые возможности и риски для собственников
- 1.2 Является ли гараж зданием или сооружением? Узнайте подробно о типах построек и их особом использовании
- 1.3 Гараж и гаражный бокс в чем отличие
- 1.4 Оформление технического плана, необходимого для постановки на кадастровый учёт и последующей государственной регистрации прав на помещения (гаражные боксы, расположенные в ГСК)
- 4.3 Порядок регистрация права собственности на объект (гараж и нежилых помещений)
- 4.5 Если гараж зарегистрирован как нежилое помещение
- 3.2 Законодательное регулирование правового статуса машино-мест
- 3.4 Границы машино-мест будут рисовать краской
- 2.1 К какому виду имущества относится
- 1.6 Оформление гаража в собственность
- 1.5 Гаражный бокс: нормативы на проектирование и строительство
- 1.1 Что такое гаражный бокс и как стать владельцем
- 4.2 Гараж — оформление права собственности на нежилые помещения
- 2 К какому типу относится гараж: сооружение или нежилое помещение 2.1 К какому виду имущества относится
- 2.2 Что указано в законодательстве
- 2.3 Специфика кооперативов
- 2.4 Как заключить право собственности на гараж
Что можно сделать с парковкой и машино-местом.
Гаражное помещение изначально относится к категории нежилой недвижимости, то есть такой вид строения используется для хозяйственных целей. Такие объекты можно при соблюдении необходимых требований перевести в категорию коммерческих объектов.
Если речь идет о паркинге или машино-месте, то такие объекты используются исключительно для стоянки транспортных средств. Они не допускают организацию на их территории магазина или иного вида предпринимательской деятельности, которая будет связана с реализацией товаров и услуг.
Существует вариант реконструкции и переделки такой недвижимости в торговый объект, но подобные действия требуют существенных затрат. В значительной части случаев возникают проблемы, связанные с согласованием мероприятий с местной администрации и выдачей отказа. Решении такого вопроса через суд связано с длительными разбирательствами и большими расходами.
Как оформить из гаража магазин
Для реконструкции гаража в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, потребуется получить разрешение на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Исключения из этого правила предусмотрены ч. 5, 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами.
Также потребуется разрешение, чтобы нежилое помещение реконструировать в жилое помещение.
Неполучение, указанного разрешения, может привести к тому, что реконструированное нежилое помещение может быть признано судом самовольной постройкой (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 № 15АП-763/2015, апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 30.05.2016 № 33-2144/2016).
Кроме этого, потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором после реконструкции гаража будет располагаться магазин, т.е. изменить целевое назначение земельного участка.
Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Разновидности гаражей
Сейчас можно встретить разные по типу и конструкции гаражи. Выделяют 1-этажные, многоэтажные, наземные, подземные (машино-места), «народные гаражи» и прочие парковки.
Различают следующие виды гаражей:
- Капитальные строения – с несущими стенами до 2-х метров в высоту и фундаментом. Они могут располагаться на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК) или в частном секторе (например, как пристрой к жилому дому).
- Некапитальные строения – металлические боксы без фундамента. Так называемые «переносные» гаражи причислены к типу движимого имущества. Забегая вперед скажем, что их нельзя перевести в жилое или нежилое помещение.
Разновидности гаражей
Сейчас можно встретить разные по типу и конструкции гаражи. Выделяют 1-этажные, многоэтажные, наземные, подземные (машино-места), «народные гаражи» и прочие парковки.
Различают следующие виды гаражей:
- Капитальные строения – с несущими стенами до 2-х метров в высоту и фундаментом. Они могут располагаться на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК) или в частном секторе (например, как пристрой к жилому дому).
- Некапитальные строения – металлические боксы без фундамента. Так называемые «переносные» гаражи причислены к типу движимого имущества. Забегая вперед скажем, что их нельзя перевести в жилое или нежилое помещение.
Гараж стоит на приватизированной земле, отсюда требования не только к строению, но и к земельному участку. Посмотрим, что говорит закон и можно ли совершить задуманное?
Можно ли прописаться в жилом гараже?
Если перевести гараж в жилое помещение, сразу возникает вопрос с регистрацией. И закон тут на стороне собственника. Оформить прописку в жилом гараже можно, при условии, что строение признано жилым и отвечает требованиям СанПиНа.
Как видно, это полноценное жилое помещение с возможностью прописки. Соответственно, и квитанции за ЖКХ начнут приходить по адресу нахождения гаража. Предварительно придется подавать заявление в градостроительный отдел органа местного самоуправления. Жилому строению присвоят почтовый адрес. Вместе с тем у собственника возникнет обязанность уплачивать ежегодный налог на жилой гараж.
Иногда требуется переделать квартиру в жилой дом (таунхаус) — об этом также читайте в нашей статье.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Правила прохождения процедуры перевода гаража в жилое помещение регламентируются положениями ст. 22 и 24 ЖК. Владельцу потребуется выполнить требования, которые предъявляются к таким объектам со стороны Градостроительного кодекса, СанПиНа и СНиП. Если строение не будет проходить хотя бы по одному критерию, то в адрес заявителя последует отказ.
Для изменения статуса объекта должны выполняться следующие требования:
- Назначение земельного участка позволяет возводить на территории вспомогательные постройки и жилые дома;
- Имеется капитальный фундамент, характеристики которого обеспечивают надежность несущих конструкций и стен;
- Имеется необходимый перечень инженерных систем, включая подачу воды, отопления, водоотведение и освещение;
- Строение обеспечивает проникновение естественного света не менее 2 часов в течение каждых суток;
- Объект имеет не более 3 этажей и может обеспечить отдельный вход.
Препятствием для перевода гаража в жилой объект может стать наличие обременения. Перед подачей заявления требуется погасить все виды задолженностей и проконтролировать факт снятия ареста в случае, если строение ранее выступало предметом судебных разбирательств.
Возможно будет интересно!
Владельцу гаражного помещения потребуется подготовить новый технический план, на котором должны быть зафиксированы все проведенные изменения. Для этого потребуется обратиться в БТИ и пригласить инженера для выполнения необходимого комплекса работ.
Подготовка и оформление документов занимает определенное время, а продолжительность таких работ рекомендуется заранее согласовать со специалистом. По действующим правилам официальные бумаги готовятся в электронном формате и затем пересылаются по каналам внутренней связи в Росреестр. Личное участие собственника в такой процедуре не требуется, а визит в МФЦ или регистрирующий орган потребуется только для получения выписки из ЕГРН.
Для изменения статуса гаража потребуются следующие документы:
- удостоверение личность заявителя;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ на гараж;
- подтверждение права владения участком;
- технический паспорт на строение;
- акты контролирующих органов, в том числе Роспотребнадзора, отделения архитектуры и МЧС.
Получения подобного выписки ЕГРН выступает свидетельством того, что процедура успешно завершена и гараж приобрел иной статус.