Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

• копию оспариваемого ДКП;
• расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
• документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
• почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
• документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Что такое недействительность сделки

Любая сделка направлена на изменение существующего положения ее сторон. При продаже (покупке) недвижимости происходит смена ее собственника. Новый владелец получает права на квартиру или иной недвижимый объект, а бывший собственник соответствующую оплату. Договор исполнен, все стороны довольны.

Такой вариант развития событий возможен только с правильно заключенными сделками. Если договор имеет определенные пороки, он может признаваться недействительным полностью или в какой-либо его части. Такой договор не подлежит применению, не порождает для его сторон никаких последствий.

Если исполнение по недействительной сделке уже было, то стороны должны возвратить друг другу все полученное. В случае с недвижимостью получается, что одна сторона обязана возвратить другой купленный объект и получить обратно уплаченные за него деньги.

Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно только в определенном порядке по установленным гражданским кодексом РФ основаниям.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.

Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:

• консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
• консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
• комплексный анализ договора
• выявление оснований для оспаривания сделки
• подкрепление действий на законодательном уровне
• организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
• обращение в органы первой инстанции (суд)
• составление искового заявления
• предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
• представительство в суде

Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи

Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи направлены на определение основания для аннуляции договора и сбора доказательной базы. В процессе изучения конкретного дела, специалист проводит комплексный анализ и независимую экспертную оценку.

В стандартные услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи включают следующие мероприятия:

• консультирование в режиме онлайн / устно / письменно
• правовую оценку документации на предмет возможности оспаривания
• составление текста искового заявления
• сбор доказательной базы
• сбор процессуальных документов
• подача искового заявления в суд
• представительство в органах исполнительной власти
• представительство в апелляционных инстанциях

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

• Сделка признана ничтожной;
• Сделка оспорена в суде;
• Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

• Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

• Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

✅ Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
2. Оформить исковое заявление.
3. Оплатить госпошлину.
4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

• Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
• Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
• Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
• Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.

Отсчет времени идет с того момента, когда человек узнал о неправомерности соглашения или в его отношении прекратились непреодолимые обстоятельства, из-за которых он не мог подать иск (например, угрозы).

Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить. Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной. Ничтожной сделка становится, если:

• одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
• один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
• один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
• соглашение чисто формальное;
• один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
• сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
• соглашение угрожает правам третьих лиц.

Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:

• договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
• если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
• договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
• нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
• один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.

Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.

Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.

Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Недействительные сделки по новым правилам

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.

Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Процедура рассмотрения дела об оспаривании договора в суде

После того, как гражданин соберёт весь необходимый перечень документов и напишет заявление, можно обращаться в суд. Если дело достаточно сложное обратитесь к юристам за помощью.

Стоит учесть, что в суд ответчик тоже придёт с доказательствами, поэтому продумайте вашу защиту и доказательства, а также возможные аргументы с другой стороны, чтобы вы смогли их оспорить. Или провести контраргументацию.

Если у вас есть свидетели, то возьмите их на заседание. Это будет дополнительным аргументом в сторону вашего прошения, но при условии, что показания свидетелей буду правдивы.

О том, как быстро пройдет суд нельзя точно сказать. Всё будет зависеть от случая, степени тяжести случая и нарушений, а также воли ответчика. Решать будет судья, стоит просто набраться терпения и отстаивать свои права.

О сроках стоит сказать, что заявитель подаёт иск по аннулированию сделки, в том время ответчик в течении тридцати дней должен дать либо согласие, либо письменный отказ.

Если ответчик дал положительный ответ, то:

• оформляется обратный иск, он ещё имеет название «встречного» или «обратного» иска;
• если же ответчик не соглашается с высунутыми претензиями и видит факт мошенничества, то лучше проконсультироваться с юристами и тогда по соглашению со специалистом прийти к общему решению как правильно поступить в данной ситуации.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Сроки для оспаривания договора

Чтобы признать договор купли-продажи недействительным, важно соблюдать установленные законом временные промежутки. Они называются «исковая давность». В рассматриваемом вопросе действует статья 181 ГК ПФ. Сроки меняются в зависимости о того, какой именно является соглашение — ничтожным или оспоримым.

Похожие записи:

• Сколько земли положено гражданину России
• Ипотечное страхование где дешевле 2023 Москва
• Где поставить штамп о разводе в паспорт