Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги в США для физических лиц на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наверняка, по американским фильмам, клипам и сериалам вы знаете, что здешние жилые кварталы не очень похожи на наши. В Америке вы не найдете привычных иммигранту из СНГ «хрущевок» или панельных девятиэтажек. Так, где живут обычные американцы? Самая популярная недвижимость тут – частные коттеджи с тремя-четырьмя спальнями. Еще один распространенный вид проживания для семей – таунхаусы (блокированные 2-3 этажные квартиры с отдельным входом и небольшим внутренним двориком).
Некоторые особенности процесса приобретения недвижимости в США и уплаты налогов на неё
- Федеральные законы США дают иностранцам право на владение недвижимостью в США. Так, иностранные граждане могут не только приобретать недвижимость, но и передавать права собственности на неё. Некоторые ограничения существуют в отдельных штатах, вернее в законах на уровне некоторых штатов. Примечательно, что все фискальные обязательства по недвижимости оплачиваются владельцами жилого фонда или земельных участков в округе их фактического расположения.
- К иностранным инвесторам, а также тем, кто продает недвижимость иностранным гражданам в США предъявляются серьезные и очень многочисленные требования. Вместе с тем пакет документов, который необходимо предоставить вместе с налоговой отчетностью также достаточно велик. Контролирующие органы в США стремятся к тому, чтобы процесс заключения сделок был максимально прозрачным, поэтому все этапы процесса контролируются властями. Если по какой-то причине отчетность или налоговые платежи поступили не в срок, то на плательщика может быть наложен административный штраф в размере порядка 25% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Более того, уклонение от налогов может привести также к таким плачевным последствиям, как депортация или даже тюремный срок.
- В США иметь права собственности на один объект недвижимости могут сразу несколько человек. Речь идет об инвесторах, не являющихся родственниками друг другу, в собственности которых находятся равные или различные доли владения объекта недвижимости. В настоящий момент в США насчитывается порядка 10 различных типов договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вместе с тем эти договоры характеризуются достаточно гибкой структурой, что позволяет в момент сделки оговорить все нюансы по распределению прав собственности на объект между несколькими инвесторами.
- Идеальный способ финансирования покупки недвижимости для иностранных граждан в США — ипотека. Для того, чтобы получить ипотеку на покупку жилья в банке США, нужно привести доказательства наличия официального и стабильного трудоустройства, приложить справку о доходах за определенный период, а также выписки по кредитной истории.
- При заключении сделки купли-продажи у сторон есть возможность прийти к соглашению о том, какую часть налогового бремени возьмет на себя каждая из сторон. Законодательство США это вполне допускает. Вместе с тем следует понимать, что все затраты на поиск, регистрацию и страхование жилья, а также на услуги титульной компании и агентства по недвижимости по умолчанию возлагаются на покупателя. Также именно покупатель будет оплачивать и все госпошлины. Как правило, на все эти расходы эксперты советуют выделить в бюджете на покупку жилья дополнительную сумму в размере порядка 2-5% от рыночной стоимости объекта.
Подоходный налог (Income Tax) для физических лиц взимается по ставкам от 10,0 до 39,6 %. Диапазон сумм, облагающихся налогом по той или иной ставке, зависят от размера дохода и семейного статуса налогоплательщика.
| Налогооблагаемый доход, долл. |
Расчет налога |
|---|---|
| 0 – 18 450 | 10 % |
| 18 451 – 74 900 | 1 845 долл. + 15 % от суммы свыше 18 450 долл. |
| 74 901 – 151 200 | 10 312,50 долл. + 25 % от суммы свыше 74 900 долл. |
| 151 201 – 230 450 | 29 387,50 долл. + 28 % от суммы свыше 151 200 долл. |
| 230 451 – 411 500 | 51 577,50 долл. + 33 % от суммы свыше 230 450 долл. |
| 411 501 – 464 850 | 111 324 долл. + 35 % от суммы свыше 411 500 долл. |
| Более 464 850 | 129 966,50 долл. + 39,6 % от суммы свыше 464 850 долл. |
Дополнительные требования к подаче документов, включая отчетность по иностранным активам
Федеральное законодательство требует от налоговых резидентов США и граждан США сообщать о любых доходах по всему миру, включая доходы от иностранных трастов и иностранных банковских счетов и ценных бумаг. В большинстве случаев затронутые налогоплательщики должны заполнить и прикрепить к своей налоговой декларации Приложение B. Часть III Приложения B содержит информацию о наличии иностранных счетов, таких как банковские счета и счета по учету ценных бумаг, и обычно требует от физического лица указать страну, в которой находится каждый счет.
Лица из США , включая граждан США, налоговых резидентов США, национальные корпорации, партнерства, компании с ограниченной ответственностью, трасты и недвижимость, также должны сообщать об определенных иностранных финансовых счетах, таких как банковские счета, брокерские счета и взаимные фонды, в Министерство финансов путем подачи отчета об иностранных банковских и финансовых счетах (FBAR) по форме 114 FinCEN. Более подробную информацию о требовании подачи FBAR см. в разделе Отчет об иностранных банковских и финансовых счетах (FBAR) (Английский).
Кроме того, некоторым налогоплательщикам, возможно, придется заполнить и приложить к своей налоговой декларации форму 8938, Заявление о зарубежных финансовых активах (Английский). Как правило, налоговые резиденты США, граждане США и некоторые нерезиденты должны сообщать об определенных иностранных финансовых активах в этой форме, если совокупная стоимость этих активов превышает определенные пороговые значения. Подробности см. в инструкции к форме 8938.
Как платить налоги, если вы потенциальный работодатель
Ни для кого не секрет, что иметь регистарцию компании в Соединенных Штатах как минимум репутационно очень выгодно для бизнеса. Ваши клиенты просто иначе с вами разговаривают, даже если вы не работаете непосредственно на американский рынок. Если вы всерьез задумались о таком решительном шаге, вас наверняка волнует вопрос о налогообложении, ведь хорошая идея может обернуться сущими проблемами. Для начала надо иметь в виду, что с точки зрения налогообложения бывает два типа компаний — С corporation и S corporation. По дефолту все компании относятся к типу C, если специально не была оформлена заявка на присвоение статуса S. Для налоговой С Corporation — это независимое юридическое лицо, которое облагается налогами отдельно от ее акционеров и директоров. Такой подход используется, чтобы обезопасить владельцев от финансовых или каких-либо других проблем самой компании. Налогообложение данного типа прежде всего включает в себя федеральный налог, который с 2018 года абсолютно для всех составляет 21%, налог штата, который варьирует от 0 до 12 процентов, а также целая вереница налогов, которые определяются конкретной спецификой бизнеса.
Подоходный налог (Income Tax)
Любые доходы физического лица подлежат налогообложению. Подоходный налог в Америке (Income Tax) охватывает доходы:
В 43 штатах имеется Income Tax с физических лиц. Максимальная ставка достигает 13,3% (в Калифорнии), минимальная находится на уровне 2,9% (в Северной Дакоте).
-
Связанные с трудоустройством (зарплата, премии, компенсационные выплаты, бонусы),
-
От владения капиталом и имуществом (проценты, дивиденды, аренда),
-
Связанные с приростом капитала (при продаже недвижимости, земельных участков, корпоративных прав),
-
Самозанятых лиц (при самостоятельной предпринимательской деятельности).
Налоговые полномочия федерального законодательства
Федеральным законодательством США иностранцам разрешается приобретать недвижимость и проводить процедуру передачи прав на собственность. Однако в отдельных штатах на владение собственностью может возникнуть ограничение в связи с действием местных законов. Это происходит потому, что налоги на земельный участок или недвижимость владелец жилья должен оплачивать в округе, по месту их нахождения.
Об основных видах налогов на недвижимость в Соединенных штатах
Не нужно слишком надеяться на собственные силы в вопросах налогообложения. Следует тщательно планировать любую сделку, связанную с оплатой налогов на недвижимость. Грамотно просчитывая размеры налоговых ставок с опорой на помощь специалистов можно значительно снизить суммы выплат по налогам.
Как рассчитывать требуемые платежи
Чтобы узнать, какой подоходный налог в США, необходимо «разбить» заработок за 12 месяцев и подсчитать итоговую сумму с учетом примененной ставки. Если разобрать пример с ежегодной прибылью в 50.000 USD, получится так:
- Надо уплатить взнос с суммы до 9.075 USD. Налоговая база составляет 10 %.
9.075×0,1 = 907,5 USD – нужно внести в государственную казну.
- Надо уплатить взнос с суммы до 36.900 USD. Для этого вычитают налог с суммы:
36.900 – 9.075 = 27.825 USD. С них налоговая база идет по 15%-ной ставке.
27.825×0,15 = 4.173,75 – сумма отчислений.
- Нужно внести платеж с суммы свыше 36.900 USD. Здесь уже берут 25%-ную ставку, по ней определяют остаток.
50.000 – 36.900 = 13.100 USD. Это налоговая база для 25%-ной ставки.
13.100×0,25 = 3.275 USD – сумма отчислений.
- Требуется сложить все полученные значения.
Какую недвижимость стоит покупать?
Критерии отбора недвижимости зависят от того, для каких целей она будет использована: постоянного проживания или сдачи в аренду. В прошлом году был зафиксирован резкий отток населения со среднем уровнем заработка из Нью-Йорка, Чикаго, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса. А в небольших городках количество жителей увеличилось. В Остине, Роли, Нэшвилле, Солт-Лейк-Сити и Шарлотте резко возрос спрос на арендованное жилье.
Для коммерческих целей подходят апартаменты, кондоминиумы и кооперативные квартиры, потому что основное обслуживание дома происходит под контролем управляющей компании, услуги которой оплачиваются раз в месяц. Внутренний ремонт кондоминиумов и кооперативных квартир выполняется за счет собственника, а апартаментов — за счет арендатора.
Апартаменты изначально предназначены для аренды. Собственник может вообще не контактировать со съемщиками. Все вопросы решает управляющая компания.
Кооперативные квартиры дешевле других форм собственности. Но в каждом доме есть свои правила, которые обязаны выполнять все. Например, может быть запрет на проживание с животными. Чтобы заселить нового арендатора, придется согласовывать его кандидатуру со всеми членами кооператива.
Кондоминиумы используют для аренды и постоянного проживания. Небольшие квартиры в домах с собственной инфраструктурой подходят и для студентов, и для пенсионеров. Большие семьи для постоянного проживания чаще выбирают дома, чтобы можно было построить детскую площадку на заднем дворе.
Согласно данным аналитической платформы CommercialEdge, из всех секторов коммерческой недвижимости США лучше всего кризис 2020 года пережили многоквартирные дома и промышленные предприятия. На 10,61 млн м2 снизился спрос на офисные помещения. Потребность в складских помещения растет в связи с развитием онлайн-продаж. Сфера гостиничной недвижимости постепенно восстанавливается.
В каких штатах самые высокие и низкие налоги с продаж?
Штат Аляска не имеет подоходного налога благодаря налогу на добычу нефти и природного газа. Однако Аляска входит в число 37 штатов, где местным властям позволено взимать налог с продаж, суммируя налог штата и налоги городов. И не стоит торопиться переезжать в штат Луизиана. Пусть там самый низкий налог на недвижимость, зато и один из самых высокий налогов с продаж.
С учетом комбинации налога штата и местных городских налогов с продаж так выглядит пятерка штатов с самым высоким налогом:
- Теннесси — 9,55%
- Луизиана — 9,52%
- Арканзас — 9,51%
- Вашингтон — 9,23%
- Алабама — 9,22%
А жители следующих штатов платят меньше всего налогов с продаж в целом:
- Аляска — 1,76%
- Орегон — 0%
- Делавэр — 0%
- Монтана — 0%
- Нью-Гэмпшир — 0%.
Налоги для нерезидентов
Налогами в Штатах облагается практически все. Любое движение денег, будь то прибыль или покупка чего-либо требует от налогоплательщика уплаты определенной суммы. Налоги в США для физических лиц- нерезидентов также существуют и являются обязательной статьей расходов. Даже если вы не являетесь гражданином Штатов, платить отчисления государству вам все равно будет нужно. В целом перечень налогов такой же, как и для обладателей американского гражданства. Нерезидентам нужно будет платить следующие отчисления:
- Налоги на доходы для физических лиц в США.
- Налог штата.
- Налоги по программам Social Security & Medicare Taxes.
- Налог по безработице.
- Налог на продажи.
- Налог на имущество.
Перед отъездом из США налоговые нерезиденты обязаны получить свидетельство о добросовестном выполнении налоговых обязательств. В противном случае им просто не дадут выехать из страны до уплаты всех долгов.