Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников жк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)
Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников
Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.
Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Если компания выбрана органом местного самоуправления
После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.
Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.
Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.
Расторжение договора управления многоквартирным домом в судебном порядке
По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.
По общему правилу, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К таким случаям относятся, в частности, неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд, ухудшение состояния жилищного фонда по вине собственников.
В настоящее время такая категория дел в судах практически не рассматривается, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из-за технической сложности ведения судебного процесса. В таком деле ответчиками должны будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие компании взыскивают задолженность по оплате договора управления в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от его пролонгации.
Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании является способ, предусмотренный статьей 451 ГК РФ, — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья
Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.
Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.
Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».
Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.
- — Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
- Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
- Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.
По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.
Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?
Управляющая компания это орган, который обязуется обслуживать многоквартирный дом.
Вряд ли сами собственники могли бы скооперироваться и надлежащим образом содержать постройку.
Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор.
Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.
Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.
Узнайте из наших статей о таких процедурах, как: передача новостройки от застройщика к управляющей организации, создание собственной управляющей организации и регистрация УК в ГИС ЖКХ.
Основание для признания договора недействительным
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.
Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:
- положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
- соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
- контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
- не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
- имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.
Конституционный суд решил, норма ЖК РФ о праве собственников на одностороннее расторжение договора управления при нарушении УО его условий, соответствует Конституции РФ.
Попытка гражданина Ч.С.Б. признать не соответствующей Конституции РФ норму пункта 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) не увенчалась успехом. Конституционный суд РФ в своем Определении от 24 апреля 2021 г. № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б. на нарушение его конституционных прав частью 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ» отказал в рассмотрении заявления в связи с тем, что она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — Закон о КС РФ), в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
Также КС РФ указал:
«…Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, …предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторондоговора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права Ч.С.Б. в указанном им в жалобе аспекте».
Суд посчитал, что рассмотрение и оценка фактических обстоятельств дела Ч.С.Б. не может быть предметом рассмотрения КС РФ в силу закона о КС РФ.
Предыстории дела нет. Можно предположить, что заявитель являлся ответчиком по делу об обжаловании общего собрания собственников МКД, его инициатором (читай — лояльным собственником вновь пришедшей на дом управляющей организации (УО) МКД), по инициативе которого прошло общее собрание собственников МКД. На этом собрании, по-видимому, было принято решение отказаться от действующей управляющей организации. Решение общего собрания собственников (ОСС) суды первой и апелляционной инстанции признали незаконным, так как не было доказано, что УО нарушала договор управления.
Тогда Ч.С.Б. обратился в КС РФ с просьбой признать положение ЖК РФ, которое дает возможность отказаться от УО только при невыполнении ею договора, не соответствующим Конституции РФ. По его мнению, оно создает препятствия для отказа от управляющей компании собственниками. Возможно, не был соблюден порядок процессуального судопроизводства, а возможно — что-то иное послужило причиной такого отказа Конституционного суда в рассмотрении дела по существу.
Ранее в судебной правоприменительной практике чаще встречались решения, когда суды признавали незаконными решения ОСС о расторжении договора управления без существенных нарушений со стороны управляющей организации. Но чаще, конечно, суды не применяют эту норму, а считают, что собственники имеют право в любое время расторгнуть договор управления, изменив способ управления МКД или выбрав новую УО, расширительно применяя при этом норму п. 3 ст. 161 ЖК РФ об изменении в любое время способа управления МКД.
Хотя в ЖК РФ отсутствует прямая норма о праве на одностороннее расторжение договора управления в любое время собственниками помещений в МКД без всяких на то оснований и нарушений ДУ со стороны УО. Но суды, они такие суды, и принимают решения именно вот так… то есть, толкуют норму ЖК РФ об изменении способа управления расширительно — как право на односторонний отказ от договора управления со стороны собственников до истечения его срока и в любое время.
Но этого нельзя сказать о правах УО на расторжение договора управления в одностороннем порядке до истечения его срока. Нормы жилищного законодательства такого права УО не содержат. Хотя, как мы выяснили, такое право собственникам законом также не предоставлено — без причины и нарушений со стороны УО при исполнении договора его расторгнуть в любое время. Но некоторые суды и участники судебных процессов уже взяли на вооружение указанное Определение КС РФ.
Постановление АС Северо-Западного округа от 6 августа 2021 г. по делу № А21-7453/2017 (по истребованию технической документации):
«…Между тем системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Прекращение отношений между собственниками помещений МКД и управляющей компанией должно быть произведено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации: либо путем изменения способа управления, перечень которых приведен в части 2 статьи 161 ЖК РФ, либо путем расторжения договора по основаниям, приведенным в частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
…Судом первой инстанции оставлено без внимания, что в пункте 3 протокола от 14.03.2017 № 1 содержатся сведения о расторжении договора от 01.02.2017, заключенного по итогам конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на территории Советского городского округа, то есть перед заключением договора собственниками помещений в МКД с Центром был заключен договор с иной управляющей компанией по итогам конкурса. С учетом указанного, собственниками в течение 2021 года было заключено три договора на управление МКД.
Вопрос о принятии компетентным органом — собранием собственников — решения относительно прекращения правоотношений с Центром по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации судами двух инстанций не рассмотрен. Между тем управление многоквартирным домом одновременно двумя управляющими организациями недопустимо в силу части 9 статьи 161 ЖК РФ.
Согласно позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б. на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, что способствует обеспечению реализации принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильности соответствующих правоотношений, а также соблюдению справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом». Дело направлено на новой рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление АС Северо-Западного округа от 15 февраля 2021 г. по делу № А56-18804/2018 (по обжалованию отказа органа ГЖН включить дома в реестр лицензий новой УО):
«…В рассматриваемом случае выводы судебных инстанций не согласуются с системной оценкой приведенных нормативных положений, основанной на балансе интересов всех участников жилищных правоотношений и учитывающей публичный интерес в организации и проведении соответствующих конкурсных затратных процедур с целью предоставления победителю конкурса реальной возможности проявить себя в управлении МКД в течение определенного значимого срока после подведения итогов конкурса. Правильное системное толкование закона призвано не лишать конкурсную процедуру результативности по одной лишь воле собственников помещений, выраженной после конкурсной процедуры, а не до ее проведения. В сложившейся ситуации речь идет о собственниках помещений, не дождавшихся исполнения победителем конкурса своих договорных обязанностей, в условиях, когда победитель конкурса не мог (не успел и не мог успеть) проявить себя как профессиональный либо нерадивый управленец.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом
Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:
- во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;
- во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;
- в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
Часть 8.1, предусматривающая возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в ст. 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения ст. 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с ч. 8.1 ст. 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке. Большинство населения ЯНАО проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. В соответствии с ст. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:. В соответствии с п. Напомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом п.
Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания. Согласно п. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и или материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания. В течение ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании — путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов например, технического паспорта дома. Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией — готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?
Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:. Салехард, ул. Свердлова, д. Карасев Сергей Викторович. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора:.
Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ. Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению домом только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей.
Кабинет Конт. Сайт департамента финансов Сайт департамента образования опрос для определения уровня оценки населением эффективности деятельности руководителей органов местного самоуправления, унитарных пре Анкета социологических опросов для определения уровня оценки населением эффективности деятельности руководителей органов местного само департамент тарифной политики, энергетики и ЖКХ ЯНАО Телефоны доверия и горячие линии ЯНАО и Надымского района Социальной и правоохранительной направлености.
Информация Надымской городской прокуратуры. Конкурс социальной антикоррупционной рекламы «Вместе против коррупции». Протокол проведения публичных слушаний. Расположение ошибки:. Салехард -г. Лабытнанги -Приуральский район -Шурышкарский район -Ямальский район.
По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.
Цель таких документов
Соглашение об обслуживании и предоставлении услуг — это сделка, которая заключается владельцем квартиры для возможности получать данные услуги через посредников-членов правления, проживающих в одном доме с собственником, а не со сторонними ремонтными и ресурсоснабжающими фирмами.
Жилищное товарищество заключает соглашения с частными владельцами на обслуживание в следующих целях:
- систематизация предоставления услуг жильцам в рамках обязанностей товарищества;
- получение дополнительных средств за счёт оказания услуг;
- увеличение количества потребителей ресурсов.
Товарищество, предоставляющее ресурсы большому количеству конечных потребителей, может договариваться с подрядными и ресурсоснабжающими фирмами на более выгодных условиях, а платежи жильцов по договорам правление распределяет как доход от своей хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья Пункт 2
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Заблаговременно определитесь с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры, предложенные организациями-кандидатами. Либо разрабатываете сами.
Вот что следует учесть:
- срок действия договора;
- цена договора и порядок ее изменения;
- организация расчетов за ЖКУ;
- формы фиксации фактов неисполнения обязательств;
- письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
- описание общего имущества дома;
- перечень условий, которые признаются существенными.