Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление квартиры на одного из супругов или на двоих». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность. Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права. Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища. Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда. Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.
Брачный договор необходим для того, чтобы заранее обговорить обязанности и права супругов, а также все нюансы разделения имущества в случае развода. Такой документ составляется, как правило, у юриста.
В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.
Брачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.
Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.
Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
— удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
— в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
= в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
— договор купли-продажи.
Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку необходимо будет удостоверить финансовую состоятельность того, кто занимается привлечением ипотечных средств (если заемщиками являются оба супруга, то потребуется подтверждать финансовую состоятельность обоих) – полный список документов, необходимых для этого, формирует конкретный банк, в котором берется ипотечный кредит.
Оформление собственности с выделением долей
При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.
В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как купить квартиру в браке и избежать проблем в будущем
Приобретение общей квартиры супругами – это процедура ответственная. Прежде чем подписывать договор, необходимо заранее продумать все детали и возможные последствия.
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность.
Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права.
Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища.
Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда.
Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Узнайте больше: > Недвижимость в браке — все нюансы владения: личное имущество, доли, ипотека и продажа
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета.
Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога.
Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
> Как получить налоговый вычет после покупки жилья
Брачный договор необходим для того, чтобы заранее обговорить обязанности и права супругов, а также все нюансы разделения имущества в случае развода. Такой документ составляется, как правило, у юриста.
В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.
Узнайте больше: > Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?
tБрачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.
Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
> Как разделить ипотечную квартиру при разводе
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих.
В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
- > Согласие супруга на совершение сделок с недвижимостью
- Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).
- Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
- удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
- в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
- в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
- договор купли-продажи.
Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.
Юридические рекомендации
Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.
Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:
- Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
- Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
- Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
- Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет. Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность. Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.
Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.
При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Как оформить недвижимость?
Хотя в последние десятилетия отношение к «гражданскому браку» в нашем обществе сильно смягчилось, партнеры, состоящие в незарегистрированных отношениях, должны четко понимать, что с точки зрения закона их союз считается сожительством, которое не влечет для «супругов» никаких правовых или имущественных последствий.
С точки зрения закона, «гражданским» считается брак, оформленный в ЗАГСе, но не подкрепленный церковным венчанием. А вот в народе этим словом называют как раз «неофициальные» отношения.
Как это выглядит на практике? Квартира, приобретенная законными супругами в браке, является их совместным имуществом, на долю в котором имеет право каждый из них. Однако если отношения не зарегистрированы, и пара решила разойтись недвижимость остается тому собственнику, на имя которого она была оформлена. Для того чтобы истребовать свою долю в судебном порядке, второй половине придется приложить массу времени и сил, причем вероятность удачного исхода дела крайне мала.
Долевая и совместная собственность
После заключения специального договора при купле-продаже (обмене) квартиры владелец получает право полной собственности на приобретаемый объект. Когда владелец один, сама ситуация простая и понятная. Однако в браке стараются квартиру оформлять сразу на двоих хозяев, при этом оговаривается возможность передачи ее потом в наследство. Тогда собственность уже не считается единоличной. Она становится общей, при этом имеет два отдельных варианта: совместная или долевая.
Долевая собственность – официальное юридическое понятие, характеризующее объект недвижимости (комната, квартира, дом), у которого имеется несколько владельцев и доли соответственно разделены между ними. Тогда каждый имеет отдельное свидетельство собственности, где указывается количество долей каждого владельца конкретной квартиры (дома). Каждая доля считается обособленной, ее потом можно продать или обменять.
Зачастую долевые собственники реализуют, продают или сдают, свою долю, делают из
объекта общей недвижимости коммунальное жилье. Конечно, по закону перед реализацией доли владелец сначала должен предложить ее для выкупа владельцу оставшейся доли.
Важно, что условия (стоимость) будут рыночными. Если же второй владелец откажется, долю можно спокойно продавать на рынке, используя общие основания.
Общая собственность – такое понятие чаще встречается в браке. Сама совместная собственность едина, не подлежит делению или продаже частями. Один объект, хозяевами которого являются супруги. Если по бумаге у квартиры собственник один – когда при покупке оформили просто на мужа, то продать или обменять жилье без согласия супруги невозможно.
Когда жилье приобретается вместе в браке, оно автоматически считается совместным. Однако супруги могут при желании разделять ее потом на доли. Интересно, что полноценную долевую собственность официально можно оформлять между любыми людьми. Неважно, вступили они в брак, родственники, близкие друзья или просто знакомые.
Имущественный вычет согласно НДФЛ
Если супруги решают купить квартиру, их ждет возврат подоходного налога. Причем налоговый вычет каждый раз определяется по-разному. На него влияет выбранная супругами форма собственности.
Когда квартира изначально оформляется на мужа, а требуемые платежные документы – только на жену, то скорее всего, потом в вычете налоговыми органами будет отказано. Чтобы вернуть подоходный налог нужно обязательно предоставить все документы, зафиксировавшие внесение суммы за приобретаемую квартиру. А также право собственности. Конечно, можно разделить вычет поровну на супругов, но тогда обоим нужно предоставить соответственные бумаги, показывающие их официальный доход. Тогда будет возможность вернуть налог. Если же возвратом может воспользоваться лишь один супруг, то второй может использовать возможность вычета потом, в будущем.
Когда же собственность совместная, вычет после предоставления нужных документов получают одновременно оба супруга. Тогда второй пишет официальный отказ, делая его в пользу первого. Смотря кому из семьи выгоднее получать вычет.
Если же собственность долевая, то каждый супруг соответственно получит свой отдельный вычет. Причем размер вычета у них будет равносилен размеру доли.
Согласно общему правилу размер вычета составит около 2 000 000 р. Стоимость приобретенной квартиры будет соответственно делиться пропорционально, по долям (только количество людей – собственников неважна). Вот так и определяется размер вычета у супругов. Это когда стоимость приобретаемого ими жилья составит до 2 млн. Если выше, то размер вычета это 2 млн, умноженные на долю. Конечно, владелец большей доли получит больший вычет.
Договор приобретения в пользу третьего лица поможет не делить жилье при разводе
- Этот способ надежен, если у вас есть близкие родственники, которые имеют достаточную сумму денег и могут подтвердить близкую родственную связь с вами. Данный метод надежен, ведь жилье при разводе останется вам, хотя и будет приобретено во время брака. Но в нашей стране он практикуется редко.
- Например, ваш отец покупает квартиру/дом, то есть платит за нее, а оформляет сразу на вас. Но есть несколько нюансов, которые следует учитывать перед покупкой. Родство между дарителем и вами должно быть явным и не требующим доказательств, иначе этот договор будет считаться договором дарения третьему лицу. А это повлечет за собой дополнительные траты – налог 13% от стоимости приобретенного жилья.
- Если вы выберете этот вариант приобретения, важно, чтобы ваш родственник имел нужную сумму денег и мог подтвердить их наличие, например, на своих счетах. При этом должно отслеживаться и снятие необходимой суммы.
- Также возможно дарение денег для покупки жилья, которое должно быть оформлено нотариально. В случае судебных разбирательств при разводе ваш партнер не сможет доказать (или это будет намного сложнее), что были потрачены совместно нажитые деньги, а не деньги родственника. Чтобы избежать ошибок, следует обратиться к проверенному нотариусу.