Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилые помещения в частном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
Входит ли подвал, цокольный этаж в общую площадь частного дома?
В комплекте документации на частный дом должно быть указано количество этажей. В документе также обозначается количество подземных помещений. Таковыми считаются погреб, техническое помещение, цоколь, подвал, гараж для автомобиля или мотоцикла, котельная и т.п.
Важно учитывать, что индивидуальный жилой дом в России не может иметь больше 3 этажей. Это ограничение зафиксировано в законодательстве, и его необходимо соблюдать. Если цоколь или подвал будут признаны этажом, то он включается в общую этажность постройки.
Для того чтобы подвальные помещения были признаны частью жилой постройки, они должны удовлетворять установленным требованиям. Так, высота подвального этажа не должна оказаться менее 1,8 м. А для включения в общую площадь гаража, расположенного в цоколе или подвале, необходимо предусмотреть в нем высоту потолков не менее 2 м.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Как перевести жилой дом в нежилой?
Я хочу присвоить своему дому статус объекта нежилой недвижимости. Поскольку планирую использовать его для предпринимательских целей. Какие для этого нужны документы и куда обращаться?
Ответ: Закон позволяет собственнику перевести жилое помещение в нежилое. Для этого должен соблюдаться ряд условий:
- помещение располагается на первом этаже здания. Перевод помещения, находящегося на втором и прочих этажах, допускается, если на всех нижних этажах расположены нежилые помещения;
- объект недвижимости принадлежит гражданину на праве исключительной собственности (по договору купли-продажи, дарения, по свидетельству о праве на наследство и т.д);
- в помещении не проживают и не зарегистрированы третьи лица;
- не имеется правовых обременений в виде арестов, залога, претензий и др.
Ответы юриста на частные вопросы
Что такое учрежденческое помещение?
Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.
Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.
Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор.
В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?
Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.
Какие бывают виды жилищного фонда?
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.
Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение?
Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.
Что можно делать в квартире
В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.
Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.
Жилье должно отвечать строгим санитарным и техническим требованиям, изложенным в соответствующих законодательных актах. Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение. Такие помещения используются под склады, производственные цеха, торговые центры, места расположения общественных и муниципальных учреждений.
Владение недвижимостью — это не только привилегия для собственника, но и определенная степень ответственности. Владелец обязан поддерживать в надлежащем техническом состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям. Использовать объекты недвижимости следует в строго регламентированных законами РФ рамках. За нецелевое применение могут привлечь к административной ответственности.
Что значит коммерческая недвижимость
Подобные объекты в зависимости от их назначения и характера использования разделены на 6 условных категорий:
- Офисная. Четкое определение дать сложно, поскольку офис есть практически у любого предприятия.
- Торговая. Из названия можно понять, что сюда относятся объекты, где осуществляется торговля. Сюда входят аптеки, торговые центры, автосалоны и пр.
- Социальная. К такой недвижимости относятся медицинские центры, вокзалы, аэропорты, бассейны. Это все объекты, где осуществляется социальная деятельность.
- Индустриальная. В эту группу входят складские помещения, промышленные предприятия, заводы и другие объекты производственной деятельности.
- Апартаменты. Сюда относят многоквартирные жилые дома и помещения для посуточной аренды.
- Свободного назначения. Последняя категория включает все оставшиеся объекты, такие как кафе, рестораны, отели и спортивные сооружения.
Отвечая на вопрос, что относится к коммерческой недвижимости, можно упомянуть только первые 4 категории. В две последние входят жилые и социально направленные объекты, которые в первую очередь строятся для людей, но могут при этом использоваться в коммерческих целях.
Отличия от помещений для постоянного проживания
Основное отличие состоит в предназначении. Жилое помещение предназначено для проживание, а нежилое – для других целей. Это может быть торговля, оказание услуг, производство и т. д.
Дополнительным признаком будет наличие (или отсутствие) отдельного входа. Также важно расположение на этаже в многоквартирном доме.
Примеры, что относится к жилому фонду, а что – к нежилому
В жилой фонд входят:
- квартиры многоквартирного дома, в том числе коммунальные;
- отдельные дома, предназначенные для постоянного проживания;
- общежития.
К нежилому причисляют:
- магазины;
- химчистки;
- салоны красоты;
- гостиницы (поскольку предназначены для временного проживания, а не постоянного);
- апартаменты.