Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое коммунальная квартира и общежитие». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной фонд — ведомственный, принадлежит учебным учреждениям, предприятиям, фабрикам, заводам. К заселению допускаются учащиеся и работники предприятия. Пребывание временное, решение о поселении принимается администрацией или комитетом.
Характеристики коммунальной квартиры, отличия от общежития
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге наибольшее количество коммунальных квартир в стране. В городе действует целевая программа, направленная на предоставление горожанам отдельного жилья. Несмотря на это в коммуналках проживает более 200 000 семей. Коммунальная квартира – вид недвижимости, принадлежащий нескольким собственникам. Правила проживания регулирует жилищный кодекс РФ. При покупке новый владелец становится хозяином комнаты, остальными объектами он пользуется наравне с прочими жильцами.
Основные отличия общежития от коммуналки:
- комната в коммунальной квартире – отдельный объект, сведения о котором занесены в БТИ, постоялец общежития снимает койко-место или комнату, не являясь собственником;
- койко-место или комнату в общежитии приватизировать невозможно, а комнату в коммуналке – законно;
- в коммуналках места в кладовках, конфорки на плитах распределены между жильцами, в общежитиях ими пользуются все проживающие;
- в коммуналке установлены индивидуальные счётчики электроэнергии, каждый жилец или семья оплачивает затраченную энергию, в общежитиях расчёт ведётся по другому принципу;
- в коммуналках жильцы убирают по очереди, в общежитии жильцы убирают только свою комнату, в места общего пользования порядок наводят сотрудники;
- в общежитиях предусмотрена регулярная смена постельного белья.
Общежитие и коммуналка – в чем разница?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.
Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.
Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.
Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.
В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.
Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.
Koгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДKП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Haзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны. Hoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:
- кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкий плaн;
- пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa или выпиcкy из EГPH;
- ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, нaпpимep, ДKП c пpeдыдyщим влaдeльцeм или дoкyмeнты o вcтyплeнии в нacлeдcтвo;
- cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в ниx дoлжнo быть yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
- пoдтвepждeниe oткaзa coceдeй oт пpaвa пoкyпки или иx yвeдoмлeния o пpeдcтoящeй пpoдaжe.
ДKП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.
Ответственность за неисполнение обязательства
Жильцы, которые заключили соглашение с компанией или собственником жилья обязаны выполнять все его условия. В случае если они отказываются исполнять условия договора или исполняют их ненадлежащим образом, вторая сторона вправе принять необходимые меры. Если люди, проживающие в многоквартирном доме, не оплачивают коммунальные услуги, то им делается письменное предупреждение и через какое-то время их отсоединяют от подачи ресурсов. В случае если это не подействует, управляющая компания взыщет задолженность и пеню в судебном порядке. Помимо гражданско-правовой ответственности ответчик может быть привлечен еще и в административной ответственности.
За пользование предоставляемыми ресурсами граждане обязаны платить. Снизить ежемесячную сумму можно, только если уменьшить количество потребляемых ресурсов. Производить расчет нужно в строго определенные сроки, так как в случае просрочки лицо, нарушившее условия привлекается к ответственности.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
Особенности заселения, цены
Закон позволяет проживать в квартире собственникам и нанимателям. Чтобы сдать жильё в аренду гражданину РФ, не нужно согласие остальных жильцов квартиры. Чтобы поселить человека без регистрации (иностранного гражданина), необходимо заключить специальное соглашение. Собственник может предоставить регистрацию, получив согласие всех прописанных на данной площади. Постоялец без регистрации не имеет право проживать более 3 дней.
В общежитии для рабочих может поселиться гражданин, приехавший из любого региона РФ или другой страны. Для поселения в общежитие россиянину достаточно паспорта, иностранцам оформляется регистрация. Многие выбирают проживание в коммуналке, так как большинство объектов находятся в центральной части города, нет проблем с транспортом, развита торговая сеть, много социальных и развлекательных объектов. За проживание в коммуналке можно заплатить летом примерно 12000–12500 руб., зимой больше, добавляется теплоснабжение.
Проживание в общежитии в СПб обходится от 150 руб. в сутки, не нужно заботиться о стирке постельного белья, уборке общих зон. Общежитие – удобный вариант для размещения рабочей бригады, найти коммунальную комнату для поселения 20 и более человек не удастся, остальные соседи не позволят этого.
Пoкyпкa кoмнaты в oбщeжитии: пoдвoдныe кaмни
Kaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Они следующие:
Hecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.
Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.
Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.
Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Heпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит. Ho здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Haпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.
Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Koмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.
Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Ho бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Отличие общежития от коммунальной квартиры
Коммуналка и общежитие — это не одно и то же. Между этими видами жилья существуют существенные отличия:
- В коммунальной квартире может быть закреплено одна или несколько комнат за одним жильцом или одной семьей. В общежитие может быть предоставлено только спальное место или комната.
- Приватизация комнаты в общежитии невозможна, в отличие от коммунальной квартиры.
- В квартирах коммунального типа кухонная утварь, конфорки на плите и кладовки разделены между жильцами. В общежитиях одна кухня может быть закреплена за 10 и более комнатами, поэтому подобное разделение не представляется возможным.
- Несмотря на то, что кухня и санузел в коммуналке общие, счетчики на электроэнергию у каждого свои. В общежитиях редко устанавливаются счетчики на отдельную комнату.
Особенности продажи коммунальных квартир
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.
Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.
Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.
При отказе несовершеннолетних лиц факт должен будет зафиксирован представителями органов опеки.
При покупке доли одним из соседей остальных не обязательно уведомлять об этом. Сделка считается сорванной, если собственники не получили предварительного оповещения. Договор признается недействительным в течение 1 месяца.
В законодательстве предусмотрены полномочия соседей при пропуске указанного периода по уважительным причинам.
Если наниматель прекращает проживание в комнате на основании договора социального найма, то на это помещение вправе претендовать другие жильцы коммунальной квартиры.
В Жилищном кодексе предусмотрены преимущественные права для следующих категорий лиц:
- малоимущие семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
- лица, не имеющие своего жилья;
- другие граждане, изъявившие желание купить жилье.
В чем разница между коммуналкой и общежитием?
На первый взгляд кажется, что это жилье одного типа, однако это не так. В коммуналке гораздо проще приобрести комнату, нежели в общежитии.
По сути, коммуналка — это квартира, которая разделена на несколько владельцев. Ее части можно без проблем продавать и покупать.
С общежитием все сложнее. Если речь идет о студенческом жилье, то оно принадлежит государству, купить в нем квадратные метры не получится.
В общежитиях для рабочих, а также семейного типа, согласно закону комнаты не могут быть переданы в частное владение, они относятся к специальному жилому фонду. Однако в некоторых случаях жилье переводят в иную юридическую категорию, и приобрести его можно.
Важно! Всегда проверяйте юридический статус приобретаемой недвижимости.
Особенности продажи коммунальных квартир
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.
Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.
Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.
При отказе несовершеннолетних лиц факт должен будет зафиксирован представителями органов опеки.
При покупке доли одним из соседей остальных не обязательно уведомлять об этом. Сделка считается сорванной, если собственники не получили предварительного оповещения. Договор признается недействительным в течение 1 месяца.
В законодательстве предусмотрены полномочия соседей при пропуске указанного периода по уважительным причинам.
Если наниматель прекращает проживание в комнате на основании договора социального найма, то на это помещение вправе претендовать другие жильцы коммунальной квартиры.
В Жилищном кодексе предусмотрены преимущественные права для следующих категорий лиц:
Приватизация – обязательна
В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее.
Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.
Какие документы требуются
Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:
- документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
- нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
- техническая и кадастровая документация на жилье;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка о прописанных в квартире жильцах;
- согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).
Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:
- паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
- предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
- цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
- порядок проведения расчетов;
- конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
- условия расторжения договора;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- дата составления документа и подписи его сторон.
Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Чем общежитие отличается от коммунальной квартиры
Между общежитием и коммунальной квартирой есть следующие отличия:
- в общежитии отдельном человеку принадлежит либо одно спальное место, либо комната. В коммунальной квартире за человеком или целой семьёй может быть закреплено сразу несколько комнат;
- комнату в общежитии нельзя приватизировать (в отличие от коммунальной квартиры);
- несмотря на то что санузел и кухня в коммунальных квартирах также делятся между собою сразу несколькими жителями, счётчики на электричество в каждой «квартире» собственные. В общежитиях редко устанавливают отдельные счётчики на каждую комнату;
- в коммуналках обычно разделены между собою конфорки на плите, кухонная утварь и кладовки. В общежитии обычно за одной кухней закреплено около десяти комнат, при такой ситуации разделять конфорки и другие принадлежности не представляется возможным.