Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор аренды земельного участка с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.
Отличия при найме земли у государства и муниципалитета
ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.
В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.
Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.
Финансовые расходы при оформлении договора
Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.
Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.
Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.
ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.
Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.
В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.
Порядок и особенности заключения
Этот момент особенно важен, так как на его основе будет происходить регламентирование действия сторон, а также производиться расторжение договора досрочно.
После наименования документа, его предназначения и даты составления, указываются данные сторон.
К ним относятся:
- фамилия, имя, отчество;
- домашний адрес (для физ. лиц);
- паспортные данные (для физ. лиц);
- наименование предприятия (для юр. лиц);
- форма собственности (для юр. лиц);
- реквизиты (для юр. лиц).
Далее составляется основное положение: о предмете договора. В нём обозначены все данные участка, его размеры и адрес. Кроме этого, указывается наличие строений, насаждений, категория земель. После него составляются следующие пункты, определяющие условия аренды:
- условия сохранения участка, формы ухода, требования к порядку;
- размер оплаты с указанием индексации, размера, сроков, форм расчётов и установление ответственности за несвоевременную оплату;
- сроки и условия передачи пользования;
- условия возвращения участка;
- ограничения в использовании участка, запреты на определённые виды деятельности;
- степень ответственности сторон;
- срок договора и время возвращения участка.
Место и условия заключения договора аренды могут быть выбраны произвольно по договорённости сторон.
Здесь особых условий не предусмотрено.
Если одна или обе стороны – юридические лица, то встреча может состояться в офисе или в любом другом месте.
Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.
При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.
Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.
Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.
Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон по доверенности от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.
Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:
- В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
- Ниже указываются собственные данные.
- Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
- Дать перечень прилагаемых документов.
- В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).
Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).
Заявление можно передать:
- лично или через доверенное лицо;
- по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
- по электронной почте, используя электронную подпись.
После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.
Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.
По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных прав владения землями федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция
Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:
- Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
- Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
- Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
- Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
- Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Получение выписки из ЕГРН.
Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.
Особенности договора аренды земельного участка с последующим выкупом
При оформлении соглашения, стороны должны обратить внимание на следующие нюансы:
- В случае, когда земля является собственностью муниципалитета или государства, органы могут реализовать участок с помощью аукциона, в случае, когда на ней в течение трех лет после заключения документа не было возведено строение;
- В случае, когда на арендованном участке земли, арендатор возвел строение и осуществил его регистрацию, он получает право приобрести данный участок земли, то есть имеет право преимущественного выкупа;
- Когда земельный участок относится к участкам сельскохозяйственного назначения, возможность его приобретения возникает не сразу, а только лишь по истечению определенного периода, который равен трем года с момента оформления соглашения об аренде такого участка. До наступления этой даты, арендатор может использовать участок только в соответствии с его назначением;
- Помните, когда арендатор представил для заключения соглашения неверные данные или документы, право на получения участка в собственность у него может не возникнуть. Недопустимо реализовать это право при таких обстоятельствах даже в том случае, если на этом участке было возведено строение, и была проведена его регистрация.
Выше перечисленные нюансы не являются исчерпывающими, для такого вида соглашения. Как правило, для заключения такого документа и правоотношения следует обратиться к специалистам, имеющим юридические знания для того, чтобы права каждого из участников были соблюдены.
Юридический эксперт подробно расскажет, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа
Одним из самых распространенных и популярных у населения способов получить земельный участок в свое личное распоряжение является аренда.
Но частичное временное владение участком устраивает не всех, многие хотят, чтобы арендованная земля находилась в их собственности.
Для таких людей предусмотрен вариант аренды земли с последующим законодательным правом ее выкупа. Далее мы расскажем, что такое аренда земли с правом выкупа.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.
Все существующие особенности заключаемых соглашений регулируются Гражданским кодексом РФ статьями 606, 607, 624 и 660.
Заключение договоров с предоставлением возможности выкупа участка регулируют статьи 606 и 624 ГК РФ.
Кроме федерального законодательства в муниципальных структурах существуют определяющие передачу арендованных территорий нормативные акты, регулирующие сферы строительства или ведения бизнеса.
Итак, что такое аренда участка с правом выкупа? Это возможность купить арендуемый участок с вычетом оплаты за аренду.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Образец типового договора аренды земельного участка с последующим выкупом
Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.
В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.
Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.
Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.
В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.
В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:
- Информация об участниках договора;
- Период действия соглашения;
- Данные об участке земли;
- Сведения о правах и обязанностях сторон;
- Порядок расчета между сторонами;
- Процедура расторжения документа;
- Подписи сторон.
Документы и условия аренды с последующим выкупом
Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.
Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.
Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.
Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:
- кадастровый паспорт;
- межевой план земельного участка;
- заявление с указанием цели использования земли.
Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.
В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:
- документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
- официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.
Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция
Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:
- Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
- Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
- Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
- Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
- Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Получение выписки из ЕГРН.
Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.
Период аренды дачного участка и возможные риски
Длительность договора – это один из важных факторов, который должен учитываться. Если речь идет о дачном участке, то здесь обычно принято использовать небольшие периоды. Многое будет зависеть от места, где находится земля, состояния тех строений, которые на ней находятся и т.д.
Важно учесть, что краткосрочный договор, как правило, станет нести за собой определенные обязательства.
Вот они:
- например, арендатор всегда может возделывать землю, тем самым используя полученный урожай так, как пожелает;
- что касается плодов деревьев, которые созрели в период аренды, то они принадлежат исключительно арендатору;
- те ископаемые, которые были добыты в этот период, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Договор аренды заключается между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
По договору имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору за оговоренную плату во временное владение и пользование или во временное пользование предмет аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом состоит из:
- Предмета договора.
- Перечисления права и обязанностей сторон.
- Цены и порядка расчетов.
- Указания ответственности сторон.
- Срока действия договора.
- Прочих условий.
- Реквизитов и подписей сторон.
В случае необходимости в договор можно вносить дополнительные разделы. Договор аренды с последующим выкупом на срок не менее одного года составляется в письменной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование – общее для всех видов договоров аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Обе стороны по договору аренды имеют взаимные права и обязанности. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору, а одна из важнейших обязанностей арендатора – использование принятого по договору имущества по назначению.
Предоставляя объект аренды, арендодатель, получает плату или иное встречное предоставление. Даже если в тексте договора размер арендной платы не определен, это не лишает арендодателя права требовать ее получения.